Kiedy inwestować w nieruchomości w Warszawie? Wydaje się, że odpowiedź na to pytanie zawsze brzmi: teraz. 🙂 Więc ja Ci pokażę, dlaczego w 2025 warto wybrać się na zakupy nieruchomościowe i nie opłaca się dłużej z tym zwlekać. Jeśli tylko masz możliwości finansowe, poniżej znajdziesz 12 powodów, by zainwestować w warszawskie mieszkania w tym roku.
- Brak programu Kredyt 0%
Oczywista oczywistość. Tak jak program „Bezpieczny kredyt 2%” wpłynął na zwiększony popyt na mieszkania, tak samo byłoby, gdyby w 2025 roku wprowadzono szumnie zapowiadany „Kredyt 0 proc.”. Rządzący trzymali rynek w niepewności do ostatniej chwili, bo wszyscy doskonale wiedzieli, że każda decyzja wydana w tym zakresie ma ogromny wpływ na prawo popytu i podaży.
Z programu zrezygnowano, więc młode osoby, które są na granicy zdolności kredytowej i czekały na rządowe wsparcie, wstrzymają się z zakupem swojego pierwszego m. I nie wiadomo, na jak długo. Wprawdzie rząd planuje na pierwszy kwartał 2025 roku zaprezentować inny program mieszkaniowy w formie dopłat do rat kredytu, ale, jak wynika z ostatnich wypowiedzi ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka, jednym z kryteriów przyznania dofinansowania ma być dochód roczny na poziomie maksymalnie 120 tys. zł. brutto. Ilu warszawiaków będzie miało szansę skorzystać ze wsparcia przy takim założeniu? Śmiem twierdzić, że niezbyt wielu.
- Warszawiacy wciąż odkładają na swoje mieszkania
Inwestycje to dla większości mieszkańców Warszawy obce słowo. Jeśli już ktoś myśli długofalowo, to po prostu odkłada na własne m. Skąd wiem, że warszawiacy zbierają pieniądze na mieszkania? Ze statystyk. 🙂 Warszawiak na zakup 55-metrowego mieszkania musi odłożyć w całości 92 średnie pensje brutto (przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw), co przekłada się na ok. 9 lat oszczędzania kwot rzędu 8190 zł/mies.
A ile standardowo zarabia warszawiak? Według danych Urzędu Statystycznego w Warszawie z października 2024 przeciętne wynagrodzenie wynosi 10171,67 zł… brutto. I chociaż wartość ta ma od kilku miesięcy tendencję wzrostową, to naprawdę przestaje dziwić, że rynek aż tak bardzo czekał na wiadomości odnośnie do kredytu 0%. Powiedzmy to sobie wprost: bez wzięcia pożyczki gotówkowej czy wsparcia rodziny młody Warszawiak nie jest w stanie odłożyć sobie takich funduszy, by zakupić mieszkanie w stolicy.
- Niska zdolność kredytowa w Warszawie
W rzeczywistości dość trudno jest warszawiakom nawet odłożyć na wkład własny do kredytu. Obecnie wynosi on, zależnie od banku, co najmniej 10-20% kupowanej lub budowanej nieruchomości. Realnie, częściej spotyka się oferty z 20-procentowym wkładem własnym. O jakich kwotach tu mówimy?
Średnio cena ofertowa 1 mkw na Pradze-Północ wynosi teraz 16 488 zł, więc 30-metrowa kawalerka jest wydatkiem ok. 494 600 zł. Na 20% wkładu własnego trzeba odłożyć wówczas 99 928 zł. Na Mokotowie jest to już 104 148 zł, na Woli 110 292 zł, a na Żoliborzu 114 186 zł. Wciąż mówimy o małej kawalerce…
Taka sytuacja nie jest oczywiście pozytywna dla tysięcy młodych warszawiaków. Niektórzy mogliby powiedzieć, że nie ma co im odbierać mieszkań, ale okrutna prawda rynkowa jest jednak taka, że jeśli Ty nie kupisz, to zrobi to ktoś inny, kto aktualnie ma pieniądze.
- Najwyższe w Europie oprocentowanie kredytów hipotecznych
Wkład własny to jednak nie wszystko. Mamy w Polsce najdroższe kredyty w całej Europie! W lipcu 2024 średnie oprocentowanie pożyczki gotówkowej w kraju nad Wisłą wyniosło rekordowe 7,9%, a w większości krajów UE jest ono niższe niż 6 proc. Dlaczego u nas jest tak drogo? Banki nakładają wysokie marże, średnio 2-3%. Wynikają one z mieszanki: niewielkiej konkurencji na rynku kredytów w Polsce, działania programu Bezpieczny kredyt 2%, wysokich stóp procentowych czy wakacji kredytowych. Banki nauczyły się też na frankowiczach i nie chcą konkurować niską ceną pożyczek.
Taka sytuacja na rynku kredytów hipotecznych sprawia, że ludzie obawiają się zaciągania pożyczek. I nie robią tego bezpodstawnie. Po prostu włączają kalkulator i zaczynają liczyć, ile wyniesie ich miesięczna rata kredytu… Nawet jeśli już ludzie uzbierali na wkład własny do pożyczki, to dochodzą do wniosku, że nie stać ich na późniejszą spłatę zobowiązań.
- Wciąż wysoka inflacja w 2025 roku
Eksperci prognozują, że średnia roczna inflacja w 2025 roku wyniesie 5,1%, a w 2026: 4,1%. Oczywiście nie pobija to 11,6% z 2023 roku. Jest to jednak więcej niż w obecnym roku (3,7%) i zaznacza się tu tendencja do utrzymania inflacji na poziomie ok. 4% w skali roku. Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Przy takiej inflacji samodzielne odkładanie na własne lokum jest trudniejsze: te same koszyki zakupowe pochłaniają więcej pieniędzy. Ponadto daje ona perspektywę utrzymania się wysokich kosztów kredytów. Raczej trzeba się nastawić, że na najbliższe 1,5 roku rekordowe oprocentowania „przycementują” polskie, drogie pożyczki gotówkowe.
- Rekordowa podaż mieszkań w Warszawie
Wiemy już, że warszawiaków nie za bardzo stać na mieszkania i kredyty, a o rządowych programach na razie mogą zapomnieć. Jednocześnie w stolicy obecnie panuje rekordowa podaż mieszkań. Na sprzedaż w Warszawie jest 92% więcej nieruchomości mieszkalnych niż w 2023 roku.
W październiku 2024 było najwięcej takich ogłoszeń w historii. Warszawa nie jest tu jedynym rekordzistą, bo podobnie wysokie wyniki osiągają inne duże polskie miasta, jak Kraków, Wrocław, Trójmiasto czy Katowice. A skoro podać jest tak wysoka, z kolei popyt raczej zmalał po ostatnich wiadomościach dotyczących Kredytu 0%, to… nic tylko brać! 😉
- Tylko deweloperzy budują mieszkania
Jesteśmy teraz w europejskiej czołówce rozpoczętych budów. Intensywność w tym sektorze jest w większości zasługą deweloperów, jak wskazuje dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Bartosz Guss. To po co ludziom tyle mieszkań, których nie są w stanie kupić? Dlaczego tak to wygląda?
Obserwuje się, że samorządy najczęściej sprzedają grunty deweloperom, którzy budują budynki wielorodzinne, co oczywiste, dla swojego zysku. Wiedzą, że potrzeby mieszkaniowe Polaków są duże (na 36,8 mln mieszkańców przypada 15,8 mln mieszkań), dlatego starają się na nie odpowiedzieć pomimo rosnących cen materiałów budowlanych, wynagrodzeń wykonawców itd. Skoro koszty deweloperów są coraz wyższe, to i dyktowane przez nich ceny również.
Przy czym, jak zauważa Bartosz Guss, deweloperzy nie są w stanie odpowiedzieć na potrzeby mieszkaniowe całego społeczeństwa. Niestety, poziom budownictwa społecznego jest w Polsce na tyle niski, że jeszcze przez wiele lat ceny za 1 mkw nieruchomości będą dyktować prywatni inwestorzy.
- Ceny nieruchomości można negocjować
Na rynku jest mało mieszkań wybudowanych, gotowych do zamieszkania, ale bez właściciela. W Warszawie to tylko 4% z całej oferty deweloperów. Większość ogłoszeń dotyczy nieruchomości, które dopiero są w budowie, więc inwestorzy nie muszą sprzedawać mieszkań „za wszelką cenę, byle tylko wyjść na przysłowiowe 0”. A co ciekawe, aż 50-60% z tych lokali jest już zakontraktowana. Właśnie dlatego przeglądając najpopularniejsze portale z ogłoszeniami nieruchomości, jeszcze przez I kwartał 2025 ceny będą na podobnym poziomie co w końcówce 2024 roku. To się raczej nie zmieni.
Jest jednak dobra wiadomość: transakcyjne ceny nieruchomości w Warszawie można teraz dobrze wynegocjować. Nawet nowych mieszkań. Osoby, które kupują mieszkania, mogą liczyć na przyjemne rabaty – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Przy obecnym rozstrzale między podażą mieszkań a popytem na nie, sprzedający są bardziej skorzy do rozmów. Tym bardziej że…
- Spokojnie, ceny w Warszawie zaraz spadną (chwilowo)
Specjaliści z PEKAO zapowiadają, iż w drugim kwartale 2025 r. ceny nowych mieszkań zaczną delikatnie spadać. Prognozy zakładają, że sytuacja będzie tylko przejściowym stanem. Spadek będzie niewielki (dlatego wielu określa go mianem korekty), bo choć popyt na mieszkania maleje, to nie na tyle, aby ceny mogły utrzymać się na niskim poziomie, bądź dalej spadać.
- Za 1,5 roku stopy procentowe mocno spadną
Pamiętasz, jak pisałem przy inflacji, że przycementuje ona koszty kredytów na jakieś 1,5 roku? Nie wziąłem tego terminu z kosmosu czy czarodziejskiej kuli. Na inflację musi odpowiedzieć Rada Polityki Pieniężnej, która wg analityków mocno obniży stopy procentowe. Już w połowie 2026 roku mają być niższe o ok. 2 pkt proc. niż dziś.
Przewiduje się, że wtedy przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego może spać do ok. 5,5%. Raty do spłacenia pożyczki byłyby więc znacznie niższe. Więcej osób zacznie wykazywać zdolność kredytową, więc znów będą się zastanawiać nad inwestycją w mieszkania. Procedury bankowe trwają, a popyt na kredyty będzie rozłożony w czasie. Trzeba się jednak liczyć, że maksymalnie na koniec 2026 roku znacznie zwiększy się liczba osób zainteresowanych zakupem nieruchomości, co sprawi… że ceny mieszkań ponownie pójdą w górę.
- Inwestycja w nieruchomości warszawskie jest opłacalna długofalowo
Jak widzisz, w II kwartale 2025 r. ceny na rynku nieruchomości spadną tylko chwilowo. W długofalowej perspektywie zakup mieszkania w Warszawie jest niezwykle opłacalny. Ograniczona podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową, rosnący napływ Polaków i obcokrajowców do stolicy, wciąż rosnące zarobki warszawiaków i ogólny, ciągły wzrost atrakcyjności miasta stołecznego sprawiają, że ceny nieruchomości w Warszawie nieprzerwanie rosną.
Więcej o tym pisałem już w artykule: Czy bańka nieruchomości pęknie w 2024?
- Wstrzymywanie się z zakupem jest nieopłacalne
Przedstawiłem Ci już sporo argumentów za tym, dlaczego warto akurat w 2025 roku zainwestować w zakup mieszkania w Warszawie. Dołożę jeszcze jeden. W ostatnich 17 latach wstrzymywanie się z kupnem nieruchomości było nieopłacalne: aż w 84% przypadkach. Dalsze czekanie to liczenie na to, że ceny mieszkań spadną o przynajmniej 5-6%. Mało realne. Oczywiście, zdarzają się okresy przecen na rynku nieruchomości, ale długofalowa tendencja jest stała: ceny mieszkań rosną.
Dlaczego w 2025 roku warto wybrać się na zakupy nieruchomościowe?
W zasadzie nie ma lepszego czasu na zakup niż teraz.🙂 Ceny ofertowe obecnie się wypłaszczyły a sprzedający są skorzy do negocjacji. W ciągu najbliższego kwartału stawki mogą jeszcze delikatnie spaść. Zmniejszony popyt na zakup nieruchomości przypieczętuje wzrost inflacji, wysokie koszty zaciągania i spłacania kredytów oraz nienadążające za nimi wzrosty płac.
Kupując mieszkanie w 2025 roku, znacznie zyskasz już na przełomie 2026/2027 roku, gdy stopy procentowe zmaleją na tyle, że pożyczki staną się tańsze. Oczywiście w międzyczasie możesz zarobić także na wynajmie kupionej nieruchomości. Co tylko zwiększa zwrot z inwestycji w mieszkanie w Warszawie.🙂
Gotowy na działania inwestycyjne?
Chętnie pomogę Ci w zakupie nieruchomości – tak, abyś osiągnął z niej maksymalną stopę zwrotu bez przepłacania.
Szczegółową ofertę pomocy w zakupie nieruchomości w Warszawie Prodoma znajdziesz poniżej:
