Korzystny kredyt hipoteczny – czy to jest teraz możliwe?

Kredyt bankowy jest jedną z najbardziej popularnych form wsparcia finansowego. Ale decydując się na wzięcie pożyczki, należy pamiętać, że jest ona zobowiązaniem, które wcześniej lub później będzie trzeba zwrócić. Kredyt hipoteczny z przeznaczeniem na zakup mieszkania lub domu dodatkowo jest zobowiązaniem wieloletnim. Decyzja o jego zaciągnięciu powinna być dokładnie przemyślana. Czy dzisiaj mamy możliwość wzięcia korzystnego kredytu hipotecznego? Jak go zaciągnąć?

Kredyt hipoteczny – co to takiego?

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku kredytującego na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości. Takiego kredytu banki najczęściej udzielają na budowę lub kupno nieruchomości. Kredyt może być zaciągany w walucie krajowej lub zagranicznej obranej przez klienta, a którą oferuje bank.

Podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka, ale nie jedynym. Kredytobiorca ręczy swoim majątkiem obecnym i przyszłym oraz swoimi dochodami obecnymi i przyszłymi. Poza tym bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia w postaci odpowiedniej polisy ubezpieczeniowej. Górną granicą ewentualnych roszczeń banku jest wartość hipoteki. W przypadku kredytów waloryzowanych kursem waluty, górna wartość hipoteki może się zmieniać.

W Polsce kredytem hipotecznym określamy zobowiązania, które opierają się o wpis w księdze wieczystej w dziale IV. Do grupy kredytów hipotecznych zalicza się takie produkty finansowe, jak:

kredyt mieszkaniowy,
kredyt budowlany-hipoteczny,
kredyt konsolidacyjny,
kredyt hipoteczny refinansowany,
pożyczka hipoteczna.

I tak kredyt hipoteczny konsolidacyjny pozwala na połączenie kilku kredytów w jeden. Kredyt hipoteczny refinansowany ma na celu spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu na korzystniejszych warunkach niż w poprzednim zobowiązaniu, a pożyczka hipoteczna pozwala na uzyskanie środków na dowolny cel z zabezpieczeniem w postaci hipoteki ustanowionej na nieruchomości klienta.

Kto może dostać kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny może wziąć osoba pełnoletnia, posiadająca stałe źródło dochodu i dobrą historię kredytową, a która chce kupić nieruchomość lub dokonać jej modernizacji. O kredyt hipoteczny może ubiegać się tak naprawdę każdy, kto planuje wybudować dom, kupić gotowy lub też kupić mieszkanie.

W przypadku kredytu hipotecznego banki zazwyczaj wymagają, aby kredytobiorca:

był osobą pełnoletnią;
uzyskiwał regularne dochody w walucie, w jakiej ma być udzielony kredyt hipoteczny;
wskazał nieruchomość, która będzie mogła być zabezpieczeniem spłaty zobowiązania;
miał wkład własny (wymóg ten nie dotyczy pożyczki hipotecznej);
nie miał zaległości w spłacie innych zobowiązań.

Oczywiście to, czy potencjalny kredytobiorca go uzyska, uzależnione jest od pewnych warunków. Jakich?

Jakie trzeba spełnić warunki, by kredyt hipoteczny otrzymać?

Aby klient banku otrzymał kredyt hipoteczny, musi spełnić kilka zasadniczych warunków:

Zdolność kredytowa: Banki oceniają zdolność kredytową na podstawie wysokości miesięcznych dochodów oraz kosztów. Zdolność kredytowa określa, w jakiej maksymalnej wysokości raty – jednego czy kilku kredytów – dana osoba będzie w stanie spłacać ze swojej pensji.
Wiek kredytobiorcy: Wiek przyszłego kredytobiorcy jest jednym z głównych warunków narzuconych przez bank.
Forma zatrudnienia: Rodzaj umowy o pracę może wpływać na zdolność kredytową.
Wkład własny: Banki wymagają wkładu własnego w wysokości minimum 10% wartości kupowanej nieruchomości.
Wiarygodność finansowa: Bank sprawdzi także wiarygodność finansową, np. na podstawie danych otrzymanych z Biura Informacji Kredytowej (BIK).
Dokumenty: Klient musi dostarczyć do banku komplet wymaganych dokumentów. Wykaz potrzebnych dokumentów będzie różnił się w zależności od banku oraz celu, który zostanie sfinansowany przy pomocy kredytu hipotecznego.

Te wymagania mogą się różnić w zależności od banku i rodzaju kredytu hipotecznego. Co do historii kredytowej, to można ją samodzielnie sprawdzić. Jak to zrobić?

Aby sprawdzić swoją historię kredytową, można skorzystać z usług Biura Informacji Kredytowej (BIK). Należy pobrać raport BIK, który zawiera wszystkie informacje o wziętych kredytach. W raporcie znajduje się pełna historia kredytowa w BIK, informacje o opóźnieniach w płatnościach oraz zadłużeniu w bazie BIG InfoMonitor. W ten sposób można poznać swoją ocenę punktową BIK (tzw. scoring) i zobaczyć dokładne wyjaśnienie, co wpływa na jej wysokość. Aby pobrać raport BIK, należy założyć konto i potwierdzić swoją tożsamość (np. poprzez skan dowodu osobistego). Każdy polski kredytobiorca ma prawo do darmowego zweryfikowania swoich danych raz na 6 miesięcy. Wystarczy złożyć wniosek o wydanie takiego raportu przez BIK.

Ile maksymalnie kredytów hipotecznych może wziąć osoba fizyczna?

Polskie przepisy prawne nie regulują, ile można mieć w tym samym czasie zaciągniętych kredytów hipotecznych. Nie istnieje odgórnie ustalona liczba kredytów możliwych do zaciągnięcia przez jedną osobę. Rekordzista ma ich podobno 60. Tu zdolność kredytowa jest kluczowym czynnikiem, który banki biorą pod uwagę przy decydowaniu o udzieleniu kredytu.

To właśnie ten warunek określa, jak maksymalnie wysoką ratę – jednego czy kilku kredytów – dana osoba będzie w stanie płacić ze swojej pensji.

Przykładowo: osoba, która ma dwa kredyty hipoteczne z ratami po 1000 złotych każda, ale zarabia aż 5000 złotych miesięcznie, będzie mogła wziąć kolejny kredyt. Przy kredytach hipotecznych przyjmuje się założenie, że miesięczny dochód mnoży się przez 80, aby uzyskać sumę kredytu hipotecznego, który może zostać przyznany.

Jednak należy pamiętać, że każdy bank ma inne procedury. Problemy zazwyczaj pojawiają się przy trzecim lub czwartym kredycie. W takiej już sytuacji bank należy przekonać, że zakup kolejnego mieszkania jest na własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy.

Co może być problemem dla banku i ograniczyć możliwości skorzystania z kredytu hipotecznego?

dochód z wynajmu i zarządzania nieruchomościami;
działalność taka jak: obrót nieruchomościami;
duża ilość kredytów hipotecznych (powyżej 5);
duża wartość kredytów hipotecznych (powyżej 2 mln zł).

Jeśli pojawią się wyżej wymienione przesłanki, bank może potencjalnemu kredytobiorcy przypiąć łatkę inwestora, a wtedy pozostaje tylko możliwość wzięcia kredytu inwestycyjnego – niestety na gorszych warunkach niż hipoteczny.

Minimalny wkład własny, a oddzielny kredyt na wkład własny

W 2023 roku minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, ale niektóre banki oferują kredyty z 10% wkładem własnym pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Co do kredytu na wkład własny, zasady udzielania kredytu hipotecznego są uregulowane w taki sposób, że nie jest możliwe wzięcie kredytu gotówkowego na wkład własny. Bank wymaga potwierdzenia, że wkład własny nie pochodzi z pożyczki lub kredytu. Wszystkie tego typu zobowiązania figurują w rejestrze BIK, który na pewno będzie sprawdzany przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

Co się składa na całkowity koszt kredytu, a czym jest RRSO?

Całkowity koszt kredytu to suma wszystkich kosztów, które konsument musi ponieść w związku z umową kredytową. Składają się na niego:

Odsetki: Suma części odsetkowej – spłaconej oraz prognozowanej do spłaty rat.
Opłaty: Dodatkowe koszty, które trzeba ponieść, żeby kredyt został uruchomiony, na przykład opłata przygotowawcza.
Prowizje: Prowizja za uruchomienie kredytu. Warto pamiętać, że w tym przypadku można negocjować prowizję z bankiem. Banki mają ustalone opłaty za poszczególne produkty i usługi, jednak niektóre z nich mogą modyfikować.
Podatek: Podatek od kredytu hipotecznego w Polsce jest związany z ustanowieniem hipoteki na rzecz banku i wynosi 19 zł.
Marża: Marża kredytu to zysk kredytodawcy (np. banku) z tytułu udzielonego zobowiązania. Marża banku wyrażona jest w procentach w ujęciu rocznym i wraz ze wskaźnikiem WIBOR® stanowi oprocentowanie. Choć marża kredytu jest jednym z największych zobowiązań, to zwykle porównując oferty kredytów, zwraca się uwagę właśnie na ogólne oprocentowanie.
Koszty usług dodatkowych: Cena zakupu wszystkich wymaganych przez bank produktów dodatkowych, od których posiadania uzależniona jest wypłata kredytu. Przykładowo koszt obowiązkowego ubezpieczenia kredytu zakupionego za pośrednictwem banku, koszt ubezpieczenia pomostowego, koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, etc.

Warto zwrócić też uwagę na czynnik RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania (RRSO). Jest to całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. RRSO uwzględnia nie tylko koszty zaciągniętej pożyczki, ale związane też jest z okresem, w jakim trzeba je ponieść. RRSO pełni rolę zestandaryzowanego miernika kosztu kredytu, który pozwala na bezpośrednie i natychmiastowe porównanie ofert różnych banków.

Czym jest kredyt ze stałą, a czym jest kredyt ze zmienną stopą oprocentowania?

Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem to rodzaj kredytu, którego oprocentowanie jest ustalane na podstawie stałej marży oraz stawki WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate), której wysokość może się zwiększać lub zmniejszać podczas całego okresu trwania umowy. Przy kredycie hipotecznym najczęściej stosuje się wskaźniki 3M lub 6M co oznacza, że stawka ta jest aktualizowana odpowiednio co trzy lub sześć miesięcy. Banki, ustalając oprocentowanie zmienne przy produkcie długoterminowym, zabezpieczają się przed zmianami, jakie mogą zaistnieć na rynku finansowym.

Z kolei kredyt ze stałą stopą procentową to rodzaj kredytu, który ma ściśle ustaloną wysokość raty na określony w umowie czas. Taki kredyt zabezpiecza kredytobiorcę przed negatywnym skutkiem wzrostu stóp procentowych. Wysokość stałej stopy procentowej ustala się jako suma 5.letniej stałej stopy bazowej i marży banku. Obowiązuje ona w 5.letnim okresie oprocentowania, tj. od wypłaty kredytu/pożyczki lub jego pierwszej transzy lub od dnia następnego po dniu zawarcia aneksu.

Kiedy warto wziąć kredyt ze stałą stopą ?

Decyzja o wyborze kredytu ze stałą stopą procentową zależy od kilku czynników:

Oczekiwania dotyczące stóp procentowych: Jeśli kredytobiorca przewiduje, że stopy procentowe będą rosły w przyszłości, kredyt ze stałą stopą procentową może być dobrym wyborem, ponieważ zabezpiecza przed wzrostem stóp procentowych ustalanych przez RPP.
Potrzeba stabilności: Kredyt ze stałą stopą procentową zapewnia pewność co do wysokości rat przez określony okres czasu, co może być korzystne dla osób, które wolą stałe miesięczne wydatki.

Ważne jest jednak, aby pamiętać, że decyzja o wyborze kredytu ze stałą stopą procentową powinna być podjęta po dokładnym rozważeniu osobistej oraz rynkowej sytuacji finansowej. Pośrednicy radzą, by kredyt o stałej stopie oprocentowania brać przy wysokości prognozowanych stóp RPP w wysokości 3-4%.

Czy obecnie można wziąć korzystny kredyt hipoteczny?

Wiele banków oferuje różne rodzaje kredytów hipotecznych, które są dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów. Powinno się jednak pamiętać, że to, co jest korzystne dla jednej osoby, może nie być korzystne dla innej. Dlatego zawsze warto skonsultować się z doradcą finansowym lub ekspertem ds. kredytów hipotecznych przed podjęciem ostatecznej decyzji.

Pamiętajmy, że oprocentowanie kredytu hipotecznego, marża i prowizja banku, a także RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) są ważnymi elementami, które wpływają na całkowity koszt kredytu. Dlatego warto porównać różne oferty i wybrać tę, która jest najbardziej korzystna dla nas.

Można w tym celu skorzystać z różnych narzędzi online, takich jak rankingi kredytów hipotecznych, aby porównać różne oferty i znaleźć tę, która jest najlepsza dla nas. Pamiętajmy, że decyzja o wyborze kredytu hipotecznego powinna być podjęta po dokładnym rozważeniu pełnej sytuacji finansowej, celów i tolerancji ryzyka.

By ułatwić tę drogę, PRODOMA – zarządzanie najmem – nawiązała współpracę z firmą SOFINANSE ( sofinse.pl, 798 518 608, kontakt@sofinanse.pl). To znana firma doradcza z zakresu finansów – działa w całej Polsce. Dzięki swoim unikalnym metodom i eksperckiej wiedzy wyszukują najbardziej atrakcyjne i odpowiednie kredyty tak dla inwestora kupującego kolejne mieszkania czy osoby, która stara się o zakup swojego pierwszego lokum.

Jeśli jesteście zainteresowani korzystnym kredytem, powołując się na naszą firmę PRODOMA – obsługa najmu, otrzymacie bezpłatną 15 min konsultację inwestycyjną. Podczas rozmowy dowiecie się również, czy mieszkanie, które zamierzacie nabyć, jest odpowiednie pod kątem najmu – jeśli takie działania planujecie. Zapraszamy do skorzystania z oferty.