Czy bańka nieruchomości pęknie w 2024? 19 dowodów, że inwestycja w mieszkania na wynajem w Warszawie jest opłacalna!

Zastanawiasz się, czy ceny nieruchomości w Warszawie mogą jeszcze bardziej urosnąć? A może w końcu zaczynamy mieć do czynienia z bańką nieruchomości na rynku w stolicy? Tym wpisem wkładam kij w mrowisko – gorący temat ostatnich tygodni – i pokażę Ci, że inwestycja w nieruchomości w Warszawie wciąż się opłaca. Ba! Mam na to, aż 19 dowodów!

Co składa się na utrzymanie tendencji wzrostowej w inwestycjach mieszkaniowych w Warszawie?

1. Bardzo Ograniczona podaż gruntów

W Warszawie gruntów pod mieszkaniówkę nie przybywa i wszyscy o tym doskonale wiedzą. Coraz mniej dostępnych działek pod inwestycje ogranicza rozwój. Co istotne dla tego zestawienia, koszt gruntu stanowi aż 23,8%* kosztów inwestycji w zabudowę mieszkaniową w stolicy. A gdzie grunty są najdroższe w kraju? I stale rosną? Oczywiście w Warszawie. Ceny transakcyjne terenów pod zabudowę w stolicy w II połowie 2023 r. wyniosły 791 zł/mkw. Dla porównania pozostałe miasta na podium najdroższych: Gdańsk – 726 zł/mkw, Kraków – 636 zł/mkw.*

Ciekawe, że to grunty mieszkalne mają najwyższą cenę, kiedy to przecież firmy (zgromadzone w biurowcach) przynoszą faktyczne dochody. Wiesz, dlaczego tak się dzieje? Wartość firm jest niepewna (wystarczy popatrzeć na pierwsze lepsze wykresy giełdowe), a coraz więcej osób inwestuje w mieszkania w Warszawie, bo wie, że tu zyski są większe i niemal gwarantowane. Spółki inwestycyjne tworzą więc swoiste banki gruntów, wykupując kolejne tereny pod zabudowę i uwalniając je, gdy cena wzrośnie.

*Centrum analiz PKO Bank Polski.

2. Stały wzrost kosztów materiałów budowlanych

Koszty materiałów w budownictwie od 2016 r. stale rosną. Do 2023 r. był to łączny wzrost o 88,08%*. Przyczyniła się do tego oczywiście pandemia, w której szybko i dynamicznie wzrósł na nie pobyt, ponieważ wiele osób podejmowało się remontów w mieszkaniach. Jednocześnie produkcja została zmniejszona, przez co w wielu sektorach nastąpiły problemy z dostępnością materiałów. Przez te lata wzrosła także cena paliwa (a przecież materiały trzeba na budowę dowieźć) i inflacji – i to międzynarodowo. Materiały budowlane (w tym drewno, cement, stal) stały się poważnym kosztem dla deweloperów.

*Raport o kosztach budownictwa 2016-2023 opracowany przez CAS Sp. z o.o.

3. Rosnące koszty pracownicze

Łącznie w latach 2016-2023 największą zwyżkę kosztów odnotowano w kontekście tzw. robocizny. To aż 93,58%* więcej na przestrzeni ledwie 7 lat! Wszystko przez trend wzrostowy stawek w samej branży, ale także podwyżki wynagrodzeń minimalnych. W tym roku wynosi ona 4300 zł, ale już w 2025 r. będzie to 4666 zł. Średnie wynagrodzenie w Polsce też wciąż rośnie, a wykwalifikowanej kadry w budownictwie brakuje.

*Raport o kosztach budownictwa 2016-2023 opracowany przez CAS Sp. z o.o.

4. Rygorystyczne normy i prawo budowlane dla deweloperów

Prawo jest ciągle żywe i bezustannie się zmienia, co dotyczy również deweloperów. Nie tak dawno, bo 1.08.2024 m.in. zwiększono minimalną odległość budynków mieszkalnych od obiektów przemysłowych oraz od granicy działki, ustalono minimalną powierzchnię użytkową na 25 mkw i ustanowiono, że na parcelach mieszkalnych przynajmniej 25% to tzw. tereny zielone. Skutki? Na tym samym gruncie deweloper postawi mniejszy budynek, wyda więcej funduszy na nasadzenia, a będzie chciał uzyskać tak samo wysoki zwrot z inwestycji. Cena za 1 mkw mieszkania w Warszawie musi wzrosnąć.

5. Rygorystyczne wymagania w zakresie efektywności energetycznej budynków

Nowelizacja dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków EPBD, czyli nadawanie im klasy energetycznej. To mamy teraz, w 2024 r. Jednak w kolejnych latach wymagania mają rosnąć i budynki mieszkalne będzie trzeba dostosować do efektywności energetycznej E (do 2030 r.), potem D (do 2033 r.) itd. Przystosowanie nowych inwestycji w Warszawie do wymogów poszczególnych klas będzie coraz droższe, a za ich spełnienie zapłaci kupujący.

6. Rosnący napływ Polaków do Warszawy

Chociaż w Polsce obserwuje się niż demograficzny, to nie dotyczy on stolicy. W Warszawie w 2023 r. odnotowano wyraźny wzrost — na 19 tys. zgonów przypada aż 29 tys. urodzeń* — co daje wynik dodatni. Co więcej, dużą część ludności stanowią osoby w wieku produkcyjnym. Prezydent stolicy Rafał Trzaskowski szacuje, że do 2050 r. w mieście przybędzie aż ćwierć miliona warszawiaków. To proste: ci ludzie muszą gdzieś zamieszkać, więc popyt na nieruchomości w Warszawie wzrośnie.

*GUS.

7. Wpływ imigrantów na demografię

Myślisz, że napływ imigrantów do stolicy się skończył? Owszem, największy skokowy wzrost odnotowano podczas rozpoczęcia konfliktu u naszych wschodnich sąsiadów, po których Ukraińcy przemieszczali się dalej w głąb Europy. Jednak teraz do Warszawy przybywają coraz chętniej profesjonaliści z Zachodu Europy czy Azji. Obecnie aż 14%* warszawiaków to cudzoziemcy.

*Dane warszawskiego ratusza.

8. Polonia wraca… do Warszawy

Polska to tak naprawdę 60-milionowy kraj. Mamy ponad 20 mln Polonii – Polaków mieszkających za granicą. Co ciekawe, coraz więcej z nich wraca do ojczyzny*. W 2024 r. odnotowuje się więcej przyjazdów niż wyjazdów. Dlaczego? Powodów jest kilka. Nastroje społeczne w innych stolicach europejskich stały się nieciekawe, a w Warszawie ludzie czują coraz więcej wolności. Ponadto zmniejszyła się dysproporcja zarobków, m.in. ze względu na umacnianie się złotego. Serio. Popatrz sobie na kurs korony norweskiej względem PLN za ostatnie 5 lat: aż 12,36% spadku. W tej perspektywie euro jest na lekkim wzroście (1,88%), jednak wciąż w dołku.

*Raport serwisu transportowego Clicktrans.

9. Wsparcie rządowe dla nabywców

Każdy analityk rynku nieruchomości Ci to powie, kolejne dopłaty do kredytów czy kredyty 0%… to wzrost cen mieszkań. Skoro potencjalny nabywca ma większą kwotę do zainwestowania, dlaczego sprzedający nie miałby podnieść ceny? Zrobi to, bo widzi tu łatwą szansę, aby ją dostać.

10. Silna gospodarka

Nasza stolica to jedno z najszybciej rozwijających się miast w Europie Środkowej – w ciągu 10 lat prawie podwojono PKB na mieszkańca*. Warszawski region stołeczny (z okolicznymi powiatami i gminami) wygenerował aż 1/6 PKB całej Polski. To przyczynia się do wzrostu dochodów mieszkańców, a także budowania atrakcyjności naszej stolicy u zagranicznych inwestorów. Wielu z nich decyduje się na kupno mieszkania jako inwestycji na wynajem właśnie. Napływ zagranicznego kapitału powoduje wzrost cen nieruchomości w Warszawie.

*Raport o rozwoju i sukcesie Warszawy oraz obszaru metropolitalnego po 1989 r. fundacji Warsaw Enterprise Institute.

11. Wzrost popytu na wynajem

Wzrost liczby ludności, studenci, pracownicy korporacyjni (również z zagranicy), a także odsetek osób, które nie spełniają warunków kredytowych lub po prostu nie stać ich na zakup mieszkania w stolicy sprawiają, że ceny najmu nieruchomości w Warszawie rosną ze względu na popyt.

12. Długoterminowa atrakcyjność Warszawy

Stolice miast i województw zawsze pozostają najbardziej atrakcyjne. To właśnie w nich jest centrum kultury, biznesu i edukacji. Inwestycja w nieruchomości w Warszawie staje się dla wielu lokatą kapitału. I słusznie. 🙂

13. Zmiany demograficzne w Polsce

Stolicę tworzą przede wszystkim młodzi w wieku reprodukcyjnym. Jednak wiele osób, które osiedla się pod Warszawą, by budować tam swoje rodziny lub odpoczywać po pracy, gdy są już w wieku przedemerytalnym, wraca do Warszawy na emeryturę. Wymieniają wówczas podmiejskie domy na mniejsze mieszkania bliżej Centrum. Dzięki temu mają łatwiejszy dostęp do usług i infrastruktury zdrowotnej, która jest na wyższym poziomie niż w mniejszych ośrodkach. Poza tym orientują się, że 400-metrowe domy jest trudniej utrzymać niż mieszkanie w Warszawie o wielkości 50-60 mkw. Pomijając fakt, że tak wielkie powierzchnie przestają być potrzebne, gdy dzieci „idą na swoje”.

14. Rozwój nowoczesnych biurowców i centrów biznesowych

Międzynarodowe firmy i korporacje lokują się w stolicy, co zwiększa popyt na mieszkania wśród ich pracowników.

15. Rosnące zarobki

Mamy najwyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie — aż 8,0%*. Drogie kredyty sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się na odkładanie na mieszkanie po prostu z pensji. Teoretycznie Polak musiałby odkładać całe swoje wynagrodzenie przez 8 lat*, aby kupić 70- metrowe mieszkanie. To sprawia, że średnia i minimalna krajowa mają ogromny wpływ na ceny nieruchomości.

*Deloitte, Property Index 2024

16. Stabilny wskaźnik cen nieruchomości wyrażony w uncjach złota

To mamy tę bańkę nieruchomości, która zaraz pęknie czy nie? Odpowiedzią na te dywagacje jest, moim zdaniem, wskaźnik cen nieruchomości wyrażony w uncjach złota – szlachetnego kruszcu, który jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. I wiesz, co jest ciekawe? Od 10 lat jeden mkw mieszkania w Warszawie trzyma się blisko poziomu 1,65 uncji złota*. Przez dekadę wskaźnik jest średnio na tym samym poziomie. W odniesieniu globalnym ceny nieruchomości w Warszawie są… stabilnie takie same.🙂

*Dane NBP opracowane przez Adradar.

17. Modernizacja infrastruktury miejskiej

Nowe drogi, mosty, kładki (😉), stacje metra czy linie tramwajowe sprawiają, że kolejne dzielnice są coraz bardziej atrakcyjne mieszkaniowo. Lepsza infrastruktura przyciąga więcej mieszkańców, co podnosi ceny nieruchomości – nie tylko w Centrum, ale i bardziej oddalonych częściach Warszawy.

18. Poprawa jakości życia

Warszawa inwestuje w rozwój przestrzeni publicznych, parków, placówek kulturalnych i sportowych, podnosząc standard życia mieszkańców i zwiększając atrakcyjność miasta jako miejsca dobrego do zamieszkania.

19. Wysoki próg wejścia w zakup nieruchomości

Wspominałem już o tym wcześniej, ale jest to tak istotne, że robię z tego osoby punkt. Wzrost cen nieruchomości sprawia, że ludziom trudniej jest go „dogonić”. A chcą to zrobić, bo w Polakach silnie zakorzeniona jest myśl o posiadaniu własnego M. Mimo iż ich zarobki rosną, to wzrost ten nie przebiega tak szybko i dynamicznie jak cen mieszkań. Na rosnący wkład własny do (jak już wiesz) drogiego kredytu też coraz trudniej im uzbierać. W związku z tym skazani są na ciągły wynajem, na czym zyskują ci, którzy mają pieniądze na zakup nieruchomości w Warszawie na swoim koncie w banku.

Teraz już wiesz, że warto zainwestować w mieszkania w stolicy. Jednak, jak to zrobić, aby zyskać możliwie najwięcej śmietanki z tego tortu? Z tego miejsca zapraszam Cię na konsultację inwestycyjną. Pomogę Ci wybrać nieruchomość w Warszawie – mądrze.


Zadzwoń do nas na numer 22 299 20 70 lub napisz wiadomość na adres biuro@prodoma.pl

Sebastian Milczarek

Sebastian Milczarek ekspert rynku nieruchomości

Zobacz też