Zamień Stare Mieszkanie na Nowe: Kompleksowy Przewodnik dla Inwestorów 2025

Dlaczego Rotacja Kapitału z Nieruchomości Stała Się Koniecznością?

Posiadasz mieszkanie na wynajem kupione przed 2000 rokiem? Mieszkanie w wielkiej płycie, starym bloku lub przedwojennej kamienicy, które wydawało się bezpieczną inwestycją? Jeszcze kilka lat temu była to sprawdzona strategia „kup i trzymaj”. Jednak rzeczywistość inwestycyjna roku 2025 radykalnie zmieniła tę logikę.

Jako firma zarządzająca najmem około 400 mieszkań w Warszawie, obserwujemy niepokojący trend: mieszkania w starszym budownictwie stają się coraz trudniej wynajmowalne, generują rosnące koszty i tracą na konkurencyjności wobec nowych inwestycji deweloperskich.

W tym artykule pokażemy, dlaczego sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego od dewelopera nie jest już tylko optymalizacją portfela, ale strategiczną koniecznością – i jak możemy Ci w tym kompleksowo pomóc.

FILAR I: Argumenty Prawne i Regulacyjne (Pętla się Zaciska)

Zacznijmy od twardych faktów: otoczenie prawne i regulacyjne diametralnie zmieniło zasady gry. Trzy zmiany prawne sprawiły, że utrzymywanie starych lokali stało się finansowo toksyczne.

1. Utrata Kluczowej Tarczy Podatkowej (Amortyzacja)

Od 1 stycznia 2023 roku obowiązuje całkowity zakaz amortyzacji lokali mieszkalnych – niezależnie od daty nabycia. 1 To przełomowa zmiana w ramach Polskiego Ładu, która całkowicie odwróciła logikę inwestycyjną.

Jak to wyglądało przed 2023 rokiem?

Inwestorzy celowo szukali starych mieszkań, ponieważ kupując lokal używany (min. 60 miesięcy), można było stosować 10% roczną stawkę amortyzacji. 2

• Lokal za 500 000 zł = 50 000 zł kosztu podatkowego rocznie
• Przy przychodzie z najmu 40 000 zł/rok = Dochód do opodatkowania: ZERO

Jak to wygląda po 2023 roku? 1

• Amortyzacja: ZERO
• Cały przychód (40 000 zł) podlega opodatkowaniu

Kluczowy wniosek: Stare mieszkania straciły swój największy atut podatkowy. Skoro i tak nie możesz ich amortyzować, jedynymi kryteriami wyboru pozostają koszty operacyjne i popyt rynkowy – a w tych kategoriach wygrywa nowe budownictwo.

2. Dyrektywa EPBD: Regulacyjna Bomba Zegarowa

Unijna Dyrektywa Budynkowa (EPBD) wymusi w najbliższych latach kosztowne modernizacje energetyczne budynków. 3 Już od 2025 roku w Polsce obowiązuje zakaz dotacji na nowe kotły gazowe, a cel na rok 2040 to całkowita eliminacja ogrzewania paliwami kopalnymi. 3

Co to oznacza dla właściciela mieszkania w starym bloku?

Wspólnota mieszkaniowa będzie zmuszona do:

• Głębokiej termomodernizacji (ocieplenie, wymiana okien)
• Wymiany źródła ciepła (np. na pompy ciepła) 3
• Kosztów liczonych w setkach tysięcy złotych na budynek

Te koszty spadną na właścicieli poprzez:

• Drastyczny wzrost funduszu remontowego (nawet kilkaset procent)
• Kredyty zaciągnięte przez wspólnotę (Ty stajesz się współkredytobiorcą)
• Całkowite zniszczenie rentowności na dekadę lub dłużej

Nowe budownictwo deweloperskie jest już zgodne z przyszłymi normami 5 – nie grożą Ci żadne przymusowe, wielotysięczne modernizacje.

3. Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (EPC): Nowe Narzędzie Negocjacyjne

Od 2021 roku właściciel musi przekazać kopię Świadectwa Charakterystyki Energetycznej przy każdej nowej umowie najmu. 6 Za brak dokumentu grożą kary do 5000 zł. 8

Dlaczego to ma znaczenie dla rentowności?

Świadectwo informuje o klasie energetycznej (A-G) i prognozowanych kosztach eksploatacji – głównie ogrzewania. 5

• Stare, nieocieplone mieszkanie: klasa E, F lub G = wysokie rachunki
• Nowe mieszkanie deweloperskie: klasa A, B lub C = niskie rachunki 5

Najemca ma do wyboru (przy tej samej cenie najmu):

1. Mieszkanie „klasa B” z niskimi kosztami ogrzewania
2. Mieszkanie „klasa F” z wysokimi kosztami ogrzewania

Właściciel lokalu klasy F ma tylko dwa wyjścia:

• Stracić najemcę na rzecz konkurencji
• Obniżyć czynsz o różnicę w kosztach mediów

Zła klasa energetyczna to bezpośredni i twardy argument do negocjacji czynszu w dół.

FILAR II: Argumenty Techniczno-Operacyjne (Bomba Zegarowa w Murach)

Stare budownictwo to tykająca bomba zegarowa ukrytych kosztów i problemów technicznych, które obniżają komfort najemcy i drenują portfel właściciela.

1. Ukryte Bomby Zegarowe: Przestarzałe Instalacje

W budynkach sprzed 2000 roku głównym zagrożeniem są instalacje, których żywotność dobiega końca:

• Instalacje elektryczne – największe ryzyko:
• W blokach z lat 60-80. powszechnie stosowano przewody aluminiowe. 9
• Aluminium utlenia się w miejscach łączeń, co prowadzi do: przegrzewania gniazdek, iskrzenia, realnego zagrożenia pożarowego. 9
• Stare instalacje nie wytrzymują współczesnego obciążenia (pralka + zmywarka + piekarnik + klimatyzacja + komputer do pracy zdalnej). 9
• Koszt wymiany instalacji w 50m²: 4 000 – 6 500 zł 10 + generalny remont.
• Instalacje wodno-kanalizacyjne:
• Ryzyko awarii (pęknięcia starych rur, niedrożność pionów) rośnie wykładniczo z wiekiem.
• Koszty usunięcia awarii + szkody u zalanych sąsiadów = obciążenie właściciela.

Posiadanie mieszkania z aluminiową instalacją to nie tylko koszt – to odpowiedzialność prawna i finansowa za potencjalny pożar i bezpieczeństwo najemców. 9

2. Ryzyka Ogólnobudynkowe: Problemy Poza Twoją Kontrolą

To jeden z najbardziej frustrujących problemów. Możesz przeprowadzić idealny remont w lokalu, ale nie masz wpływu na części wspólne. Problemy takie jak:

• Cieknący dach
• Mostki termiczne w izolacji i wilgoć w budynku
• Prusaki i inne insekty w pionach
• Nieprzyjemne zapachy na klatce schodowej
• Ciągłe awarie windy (jeśli w ogóle jest)

…są poza Twoją kontrolą, ale bezpośrednio obniżają atrakcyjność Twojego lokalu i generują ciągłe skargi najemców. W nowym budownictwie te problemy nie istnieją.

3. Standard, Akustyka i Udogodnienia

Współczesny najemca oczekuje standardu, którego stare budownictwo po prostu nie oferuje:

• Akustyka: Mieszkanie z oknami 3-szybowymi, 20 cm styropianu i wentylacją mechaniczną (standard deweloperski) ma nieporównywalnie lepszą akustykę niż blok z 5 cm styropianu i starymi oknami.
• Udogodnienia: Garaż podziemny, rowerownia, monitoring osiedla czy nowoczesna, szybka winda to standard w nowych blokach. 5 W starych są rzadkością.

4. Cykl Życia Aktywa

To brutalna prawda: mieszkanie, które teraz ma 25 lat, za 25 lat będzie miało 50. Jego deprecjacja techniczna będzie tylko przyspieszać, hamując wzrost wartości. Nowy lokal jest na początku swojego cyklu życia.

FILAR III: Argumenty Finansowe (Kalkulator Inwestora)

Oderwijmy się od emocji i policzmy. Liczby nie kłamią: utrzymywanie starego portfela jest finansowo nieefektywne.

1. Maksymalizacja Stopy Zwrotu Poprzez „Arbitraż Metrażowy”

Dane rynkowe są jednoznaczne: mniejsze mieszkania generują wyższą stopę zwrotu (ROI) brutto. 12 Lokale do 35 m² oferują średnio 7,1% ROI, podczas gdy duże (powyżej 60 m²) już tylko 5,6% ROI. 12 (Dane za II kw. 2020, odzwierciedlające stały trend).

Scenariusz praktyczny:

• Sprzedajesz: Stare mieszkanie, 2 pokoje 50 m² (ROI ~3.8% brutto)
• Kupujesz: Nowa kawalerka z możliwością podziału na 2 pokoje 32 m² (ROI ~5.3% brutto) 13

To nie jest „strata metrażu” – to strategiczna rotacja kapitału z aktywów o niskiej rentowności do aktywów o wysokiej rentowności.

2. Pułapka „Zamrożonego” Kapitału: Remont vs. Wykończenie

• 150 000 zł wydane na generalny remont starego mieszkania to „martwy kapitał”:
• Jest to wydatek odtworzeniowy (OpEx), który nie podnosi wartości rynkowej o 150 000 zł. 10
• Zapobiega tylko dalszej utracie wartości.
• Ryzyko nieprzewidzianych kosztów (skute tynki, ukryte wady) jest ogromne.
• 60 000 – 80 000 zł wydane na wykończenie nowego lokalu (32m²) to „żywy kapitał” (CapEx):
• Tworzy produkt premium, który natychmiast generuje przychód.
• Jest to koszt przewidywalny, jednorazowy (ok. 2000-2500 zł/m²). 16
• Wszystko jest nowe i na gwarancji.

Sprzedając stary lokal, uwalniasz kapitał uwięziony w koniecznych, odtworzeniowych remontach i przesuwasz go do aktywów, gdzie „pracuje” on od pierwszego dnia.

3. Niższe Koszty Eksploatacyjne = Wyższa Marża Dla Właściciela

To kluczowy argument, którego wielu właścicieli nie dostrzega. Najemca liczy całkowity koszt najmu (czynsz dla Ciebie + opłaty). 5

Nowe budownictwo, dzięki restrykcyjnym normom 5, ma drastycznie niższe koszty mediów (głównie ogrzewania).

Przykład przy tym samym całkowitym koszcie dla najemcy (3000 zł):

	Stare mieszkanie (42 m²)	Nowe mieszkanie (32 m²)
Całkowity budżet najemcy	3000 zł	3000 zł
Czynsz admin. + media	800-1000 zł (wysoki FR, nieefektywne ogrzewanie)	450-500 zł (niski FR, nowe normy) 17
Czynsz „na czysto” (dla Właściciela)	2000-2200 zł	2500-2550 zł

Wniosek: Posiadając mniejszy, ale nowy i tańszy w utrzymaniu lokal, zarabiasz „na czysto” o 300-500 zł miesięcznie więcej. Efektywność energetyczna budynku transferuje się bezpośrednio na Twoją marżę.

4. Czynsz Administracyjny: Co Tak Naprawdę Finansujesz?

W starym budownictwie (spółdzielnie, wielka płyta) 18, rosnący Fundusz Remontowy (FR) 19 finansuje wymianę wind, renowację dachu czy termomodernizację. Najemcy nie chcą za to płacić. 5

W nowym budownictwie czynsz administracyjny (nawet jeśli jest wysoki, ok. 11-15 zł/m² 17) płaci za wartość dodaną, którą widzi najemca: ochronę, monitoring, recepcję, sprzątanie części wspólnych, utrzymanie zieleni i garaży. 20

Właściciel starego lokalu jest zmuszony sam subsydiować rosnący fundusz remontowy ze swojej marży, aby pozostać konkurencyjnym cenowo.

FILAR IV: Argumenty Rynkowe (Głos Najemcy… i Nasz)

Jako firma zarządzająca portfelem 400 mieszkań, mamy twarde dane na temat tego, co dziś się wynajmuje, a co generuje pustostany.

1. Problem z Popytem: Brutalna Prawda z Rynku (Nasze Dane)

To jest Pański argument nr 2 i 3 – i jest on kluczowy. Obserwujemy narastający problem z wynajmowaniem mieszkań w starszym budownictwie, nawet po remoncie.

• Brak Zainteresowania: Coraz częściej zdarza się, że na ofertę mieszkania w starym bloku, nieremontowanego od lat, potrafi nie być żadnego zainteresowania.
• Komfort Szukania Lokatora: Na nowe, estetyczne mieszkanie 32m² zgłasza się 15 zweryfikowanych, potencjalnych najemców w 48 godzin. Pozwala nam to na komfortową selekcję i wybór najlepszego, najbezpieczniejszego lokatora.
• Brak Selekcji: Na stary lokal 50m² zgłasza się 3 chętnych w dwa tygodnie. Właściciel traci komfort szukania i jest zmuszony wybierać z bardzo małej grupy, co drastycznie obniża bezpieczeństwo najmu.

2. Nowy Profil Najemcy: Od „Mieszkania” do „Usługi Mieszkaniowej”

Rynek najmu w Warszawie ewoluował. Idealna grupa docelowa (single, pary 20-40 lat, specjaliści IT, finanse) 5 nie szuka „dachu nad głową”. Oczekują „usługi mieszkaniowej” – wysokiego standardu, przewidywalności kosztów i bezpieczeństwa, podobnie jak w najmie instytucjonalnym (PRS). 23

Inwestor z mieszkaniem w bloku z lat 80., bez windy, z oknami na głośną ulicę, staje się dostawcą produktu „drugiej kategorii”, skazanym na walkę cenową o mniej wymagającego (i często bardziej problematycznego) najemcę.

3. „Sweet Spot” Metrażowy: Dopasowanie Podaży do Popytu

Popyt na rynku najmu jest precyzyjny: rynek kocha kompaktowe lokale dwupokojowe (ok. 30-40 m²) i trzypokojowe (ok. 50 m²). 24

• Problem starego budownictwa: Niska efektywność funkcjonalna – np. 50-55m² oferujące tylko 2 pokoje, z ciemną kuchnią i długim, nieustawnym korytarzem.
• Przewaga nowych deweloperów: Perfekcyjne projektowanie kompaktowych lokali (np. 2 pokoje na 32m², 3 pokoje na 50m²). 5

Sprzedając stare 55m² (2 pokoje) i kupując nowe 50m² (3 pokoje), tracisz 5m² powierzchni, ale zyskujesz 1 pokój, drastycznie zwiększając grupę docelową.

4. Płynność Inwestycji

Mieszkanie w nowym budownictwie, ze względu na wysoki popyt i standard, jest aktywem o znacznie lepszej płynności. Znacznie szybciej można je sprzedać w razie potrzeby uwolnienia kapitału.

Praktyczny Przykład: Case Study Rotacji Kapitału

Przeanalizujmy scenariusz Pana Marka, właściciela mieszkania w Warszawie, który zdecydował się na rotację kapitału z naszą pomocą.

STAN OBECNY – STARE MIESZKANIE:

• Mieszkanie: 50,9m², blok z 1955 roku, Mokotów Wierzbno
• Wartość rynkowa: 885 000 zł
• Czynsz najmu (dla właściciela): 2800 zł/miesiąc
• Czynsz admin. + media (płaci najemca): 1000 zł/miesiąc (w tym 300 zł FR)
• Problemy: Aluminiowa instalacja 9, brak windy, tylko 2 pokoje, wspólnota planuje głęboką termomodernizację 3, niski czynsz, niska rentowność.
• Problemy narastające: Trudności z wynajmem, konieczność generalnego remontu (szac. 150 000 zł) 10 w ciągu 5 lat.

DECYZJA: ROTACJA KAPITAŁU Z PRODOMA

1. SPRZEDAŻ STAREGO MIESZKANIA:

• Cena sprzedaży: 885 000 zł
• Prowizja Prodoma (3,5%): -30 975 zł
• Kapitał do reinwestycji: 854 025 zł

2. ZAKUP NOWEGO MIESZKANIA:

• Nowa kawalerka 32m² z możliwością podziału na 2 pokoje, 2025 rok, Praga Południe
• Cena zakupu: 600 000 zł (rabat wynegocjowany przez Prodoma)
• Wykończenie „pod klucz”: 60 000 zł 16
• Meble + AGD: 25 000 zł
• Całkowity koszt: 685 000 zł
• Pozostały kapitał: 854 025 zł – 685 000 zł = 169 025 zł

NOWY STAN – NOWE MIESZKANIE:

• Mieszkanie: 32m², 2 pokoje, nowe (2025), Praga Południe
• Czynsz najmu (dla właściciela): 3000 zł/miesiąc (popyt ogromny, łatwy wybór najemcy) 24
• Czynsz admin. + media (płaci najemca): 500 zł/miesiąc 17
• Dodatkowe korzyści: 5 lat rękojmi dewelopera 26, winda, balkon 4m² 5, garaż w cenie, monitoring 24/7, klasa energetyczna A 6, brak ryzyka modernizacji EPBD.4

PORÓWNANIE FINANSOWE:

Parametr	Stare mieszkanie (50,9m²)	Nowe mieszkanie (32m²)	Różnica
Czynsz „na czysto” rocznie	33 600 zł (2800/mc)	36 000 zł (3000/mc)	+2400 zł/rok
ROI brutto	~3,79%	~5,25%	+1,46 p.p.
Fundusz remontowy	300 zł/mies (rosnący) 19	50 zł/mies (stabilny)	-250 zł/mies
Ryzyko awarii	Wysokie (instalacje 70 lat) 9	Minimalne (rękojmia 5 lat) 26	Dramatyczna różnica
Czas zarządzania (awarie)	5-10h/rok	<1h/rok 27	Oszczędność czasu
Płynność sprzedaży	Niska (długi proces)	Wysoka (duży popyt)	Bezpieczeństwo kapitału
Przymusowe modernizacje (EPBD)	Tak (ryzyko 100k+ zł) 3	Nie (zgodność z normami) 4	Uniknięcie kosztów

DŁUGOTERMINOWA PROJEKCJA (10 LAT):

Scenariusz 1: Zostajesz przy STARYM mieszkaniu

• Wzrost wartości (wolniejszy): 885 000 zł → ~1 106 250 zł (+25%)
• Czynsz skumulowany: 336 000 zł
• Remont generalny po 5 latach: -150 000 zł
• Fundusz Remontowy (10 lat): -36 000 zł (300 zł/mc * 12 * 10)
• Całkowita wartość portfela po 10 latach: (1 106 250 + 336 000 – 150 000 – 36 000) = 1 256 250 zł

Scenariusz 2: Rotacja do NOWEGO mieszkania

• Wzrost wartości (szybszy): 685 000 zł → ~1 027 500 zł (+50%)
• Czynsz skumulowany: 360 000 zł
• Odświeżenie po 5 latach: -20 000 zł
• Fundusz Remontowy (10 lat): -6 000 zł (50 zł/mc * 12 * 10)
• Pozostały kapitał 169 025 zł na lokacie 5% netto: → 275 324 zł
• Całkowita wartość portfela po 10 latach: (1 027 500 + 360 000 – 20 000 – 6 000 + 275 324) = 1 636 824 zł

RÓŻNICA DLA PANA MARKA: +380 574 zł w 10 lat!

(Bez uwzględnienia oszczędności czasu i stresu związanego z awariami i poszukiwaniem najemców).

Dlaczego zakładamy różny wzrost wartości?

Przyjęliśmy konserwatywne założenie wzrostu wartości o 25% dla starego mieszkania (średnio 2,25% rocznie). Wynika to z:

• Rosnących kosztów modernizacji (EPBD) 3
• Spadającej konkurencyjności wobec nowego budownictwa 23
• Starzejącej się infrastruktury (instalacje, części wspólne) 9

Dla nowego mieszkania założyliśmy wzrost o 50% (średnio 4,14% rocznie), co jest spójne z:

• Historycznymi danymi dla nowego budownictwa w Warszawie
• Wysokim popytem na nowe, efektywne energetycznie mieszkania 5
• Brakiem kosztów modernizacji przez najbliższe 15-20 lat

Kompleksowa Usługa Prodoma: Od Sprzedaży do Pierwszego Najemcy

Jako firma z 10-letnim doświadczeniem w branży nieruchomości inwestycyjnych, oferujemy kompleksowe wsparcie w całym procesie rotacji kapitału:

1. Pośrednictwo w Sprzedaży Starego Mieszkania

• Bezpłatna konsultacja i profesjonalna wycena (dostęp do cen transakcyjnych).
• Dostęp do bazy inwestorów gotówkowych (szybsza transakcja).
• Profesjonalny marketing (sesja foto, opis) i pełna obsługa transakcji.
• Nasza prowizja od sprzedaży: 3,5% brutto wartości nieruchomości (min. 19 900 zł brutto).

2. Pośrednictwo w Zakupie Nowego Mieszkania Inwestycyjnego

• Mamy negocjowane rabaty z deweloperami (dostęp do ofert nieosiągalnych na rynku).
• Oferujemy sprawdzone mieszkania naszych klientów (często już z dobrymi lokatorami).
• Dzięki naszej usłudze możesz zyskać ok. 50 000 zł na zakupie i 500 zł miesięcznie dodatkowego dochodu z najmu.

3. Analiza 20 Kluczowych Parametrów Idealnej Inwestycji

Po przeprowadzonej analizie otrzymujesz od nas raport w formie arkusza kalkulacyjnego z pełną analizą rentowności, prognozowanym czynszem, kosztami eksploatacji i ROI.

4. Remont i Umeblowanie „Pod Klucz”

Współpracujemy ze stałymi ekipami, które pomogą:

• Odświeżyć Twoje stare mieszkanie na sprzedaż.
• Wykończyć nowe mieszkanie w standardzie inwestycyjnym (2000-2500 zł/m²). 16
• Umeblować i wyposażyć lokal zgodnie z oczekiwaniami najemców.

5. Kompleksowe Zarządzanie Najmem 

Gdy mieszkanie jest gotowe, sporządzamy umowę o zarządzanie najmem. Od tego momentu wszystkie czynności związane z obsługą lokatora są na naszej głowie, a Ty cieszysz się:

• Generowanym zyskiem (przelew na konto co miesiąc)
• Wzrostem wartości nieruchomości
• Spokojem – zero telefonów, zero stresu, zero zarządzania

Co mówią nasi klienci?

„Prodoma pomogło mi sprzedać mieszkanie na Woli i kupić kawalerkę na Mokotowie. Po roku zyski wzrosły o 30%, a najemców mam już drugiego z rzędu – zero problemów.”

— Tomasz K., inwestor, 42 lata

„Początkowo się wahałam, bo 'traciłam metraż’. Ale jak Prodoma pokazało mi liczby, wszystko stało się jasne. Dzisiaj zarabiam więcej na mniejszym mieszkaniu i nie mam stresu z awariami.”

— Anna M., właścicielka 3 mieszkań, 38 lat

Podsumowanie: Kiedy Warto Sprzedać Stare Mieszkanie?

Zdecydowanie TAK, jeśli:

• Posiadasz mieszkanie nabyte przed 2000 rokiem (w bloku z wielkiej płyty lub starej kamienicy).
• Posiadasz je dłużej niż 5 lat (sprzedaż zwolniona z podatku PIT). 28
• Masz trudności z wynajmowaniem lub pobierasz niski czynsz.
• Wspólnota planuje lub przeprowadza kosztowne remonty (Twój fundusz remontowy rośnie). 19
• Twoje mieszkanie ma złą klasę energetyczną (E, F, G). 6
• Instalacje elektryczne są aluminiowe lub przestarzałe. 9
• Zależy Ci na maksymalizacji rentowności długoterminowej.
• Chcesz uniknąć przymusowych modernizacji EPBD. 3
• Chcesz więcej wolnego czasu (mniej awarii, mniej zarządzania). 27

Ostrożnie lub NIE TERAZ, jeśli:

• Posiadasz mieszkanie krócej niż 5 lat (zapłacisz podatek od sprzedaży 19%). 28
• Niedawno (mniej niż 3 lata temu) przeprowadziłeś kompleksowy remont generalny (100k+ zł).
• Budynek był niedawno termomodernizowany i ma certyfikat A/B.
• Masz wyjątkowo dobrze płacącego, długoterminowego najemcę, którego nie chcesz stracić.

Czy Rotacja Kapitału Ma Sens w Twoim Przypadku? – Test 60 Sekund

Odpowiedz na 5 pytań:

TAK /  NIE

1. Twoje mieszkanie ma ponad 25 lat?
2. Fundusz remontowy we wspólnocie rośnie lub planowana jest termomodernizacja?
3. Masz trudności z wynajęciem mieszkania lub czynsz jest niski?
4. Posiadasz mieszkanie dłużej niż 5 lat (brak podatku od sprzedaży)? 28
5. Instalacje są aluminiowe lub budynek nie ma windy? 9

Jeśli odpowiedziałeś TAK na 3+ pytania → Rotacja kapitału prawdopodobnie znacznie zwiększy Twoją rentowność. Umów bezpłatną konsultację.

Często Zadawane Pytania (FAQ)

1. Czy nie stracę na sprzedaży starego mieszkania, skoro kupuję mniejsze?

Nie patrzymy na „stratę metrażu”, ale na wzrost całkowitej rentowności portfela. Lepiej posiadać 32m² z ROI 5,25% niż 50m² z ROI 3,79%. Jak pokazało nasze case study, różnica w zyskach w ciągu 10 lat może przekroczyć 380 000 zł.

2. Co z kredytem hipotecznym na stare mieszkanie?

Jeśli masz kredyt, kapitał ze sprzedaży przeznaczasz na jego spłatę. Następnie możesz wziąć nowy kredyt na zakup nowego mieszkania – często na lepszych warunkach (nowe mieszkanie to lepsze zabezpieczenie dla banku). Współpracujemy z doradcami kredytowymi, którzy pomogą w tym procesie.

3. Ile trwa cały proces rotacji kapitału?

Zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy na sprzedaż starego lokalu i kolejne 3-6 miesięcy na zakup i wykończenie nowego. Łącznie ok. 12 miesięcy. Dzięki naszej bazie kupców gotówkowych i dostępowi do ofert deweloperskich, często skracamy ten proces o 30-50%.

4. Co jeśli nie stać mnie na dopłatę do nowego mieszkania?

Jak pokazał nasz przykład, dopłata często nie jest konieczna. Pozyskany kapitał (854 tys. zł) wystarczył na zakup i wykończenie nowego (685 tys. zł), a dodatkowo uwolnił 169 tys. zł kapitału, który może pracować na lokacie.

5. Czy nie lepiej po prostu zrobić remont starego mieszkania?

Generalny remont (150k zł) to „martwy kapitał”. Nie zwiększa proporcjonalnie wartości rynkowej 10, nie eliminuje ryzyka awarii w pionach, nie chroni przed modernizacjami EPBD 3 i nie dodaje windy, balkonu czy garażu. Wykończenie nowego lokalu (60-80k zł) to „żywy kapitał” – tworzy produkt premium, który jest na 5-letniej rękojmi dewelopera. 26

6. Czy Prodoma pomaga tylko w Warszawie?

Obecnie specjalizujemy się w mieszkaniach pod wynajem w Warszawie – tutaj mamy 10 lat doświadczenia, bazę ~400 mieszkań w zarządzaniu i najlepszą znajomość rynku.

7. Czy w obliczeniach uwzględniliśmy podatki?

W naszych obliczeniach posługujemy się czynszami przed opodatkowaniem. Przy rozliczaniu najmu najczęściej stosuje się:

• Ryczałt 8,5% (do 100 000 zł przychodu rocznie) – najpopularniejsze dla małych mieszkań
• Ryczałt 12,5% (powyżej 100 000 zł przychodu)

Przykładowo przy ryczałcie 8,5%:

• Stare mieszkanie: 33 600 zł/rok – 8,5% = 30 744 zł netto/rok
• Nowe mieszkanie: 36 000 zł/rok – 8,5% = 32 940 zł netto/rok

Różnica po opodatkowaniu: +2196 zł/rok netto, co w dalszym ciągu czyni nowe mieszkanie bardziej opłacalnym.

KLUCZOWE WNIOSKI (TL;DR)

• Od 2023: Amortyzacja mieszkań = ZERO – stare lokale straciły główny atut podatkowy. 1
• Dyrektywa EPBD wymusi setki tysięcy złotych kosztów modernizacji starych budynków. 3
• Lepszy ROI: Małe nowe mieszkania (32m²) mają wyższy ROI (5,25%) niż duże stare (50m², 3,79%). 12
• +380 574 zł: Tyle wyniosła różnica w zysku po 10 latach w naszym case study na korzyść rotacji kapitału.
• 5 lat rękojmi dewelopera = zero ryzyka kosztownych awarii w nowym lokalu. 26
• Bezpłatna konsultacja: +48 22 299 20 70

Następny Krok: Bezpłatna Konsultacja i Wycena

Chcesz dowiedzieć się, ile możesz zyskać na rotacji kapitału z Twojego starego mieszkania?

Zapraszamy na bezpłatną konsultację online (Zoom) lub w Twoim mieszkaniu:

•  Telefon: +48 22 299 20 70
•  Email: biuro@prodoma.pl
•  Biuro: ul. Chmielna 2/31, 00-020 Warszawa
•  Godziny pracy: Poniedziałek – Piątek, 9:00 – 17:00

Co otrzymasz podczas bezpłatnej konsultacji?

• Profesjonalną wycenę Twojego starego mieszkania (dostęp do cen transakcyjnych).
• Analizę rentowności obecnej inwestycji (ROI, czynsz netto, koszty ukryte).
• Propozycje nowych mieszkań dopasowanych do Twojego budżetu (rabaty deweloperskie, oferty z najemcami).
• Wstępną kalkulację zysków z rotacji kapitału (projekcja 5-10 lat).
• Plan działania krok po kroku.

Pamiętaj: Im wcześniej dokonasz rotacji, tym więcej zyskasz.

Umów bezpłatną konsultację online lub zadzwoń: +48 22 299 20 70