Podatki niemal każdemu spędzają sen z powiek, zwłaszcza taka sytuacja dotyczy inwestorów. Zajmijmy się tym, który obejmuje zakup nieruchomości i zalicza się do podatków naliczanych od czynności cywilnoprawnych, określanych skrótem PCC. W jakiej wysokości i kiedy będziemy zobowiązani go zapłacić? Dlaczego inwestorzy obawiają się nowelizacji ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, która ma wejść w życie od 1 stycznia 2024 roku? Czy płacenia PCC za inwestycje w nieruchomości można uniknąć?
Podatek PCC od nieruchomości – co to jest?
Wybór i zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie. Kupujący szuka lokalu możliwie najwyższej jakości, ale i w najbardziej korzystnej cenie. Realny koszt zależy tak naprawdę od wielu czynników i nie kończy się tylko na cenie, którą podał ogłoszeniodawca. Dochodzą tutaj też koszty dodatkowe m.in. koszty notarialne, podatek od zakupu mieszkania czyli nasz podatek PCC. Ten ostatni wydatek może zaskoczyć nas swoją wysokością. Pamiętajmy, że niezależnie od tego, czy kupujemy nieruchomość z rynku pierwotnego, czy też z wtórnego, musimy zapłacić ową daninę. Obowiązek zapłacenia PCC nie zależy również od przeznaczenia nabywanego mieszkania – czy będzie ono służyć nam prywatnie, czy w celach inwestycyjnych. Nie ma też tutaj znaczenia rodzaj finansowania. Podatek od kupna mieszkania płaci każdy – osoby z kredytem hipotecznym, jak i ci, którzy płacą za lokal gotówką.
Czy przy zakupie nieruchomości można zapłacić podwójny podatek?
W Polsce nie ma podwójnego opodatkowania, a przynajmniej obowiązuje zasada unikania tej sytuacji. Gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego, na nowym właścicielu ciąży obowiązek zapłaty podatku PCC. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) jest to podatek VAT. Nie uiszczamy jednocześnie podatku VAT i PCC.
Podatek PCC od nieruchomości a rynek pierwotny
Jak już wspominaliśmy, zakup mieszkania z rynku pierwotnego nie powoduje obowiązku opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Tutaj obowiązuje VAT, a jego wartość jest już wliczona w cenę nieruchomości. Nabywca lokalu otrzymuje od dewelopera więc fakturę VAT. Na niej znajduje się kwota brutto, która oznacza sumę do zapłaty i zawiera też wartość podatku VAT. Podatkiem PCC zajmuje się deweloper.
Podatek PCC od nieruchomości a rynek wtórny
Podatek od zakupu mieszkania na rynku wtórnym, czyli najczęściej od osoby fizycznej to podatek, który nalicza się od zawarcia umowy kupna sprzedaży. Warto wiedzieć, że nieruchomości z rynku pierwotnego są tymi, które powstały w zakresie inwestycji deweloperskiej. Podatek od czynności cywilnoprawnych obowiązuje też w przypadku ustanowienia hipoteki na rzecz banku. Obowiązek opłacenia PCC spoczywa na kupującym.
Kiedy podatek PCC od zakupu nieruchomości należy opłacić w Urzędzie Skarbowym?
Osoby fizyczne, które kupiły mieszkanie na rynku wtórnym od innej osoby fizycznej, mają obowiązek zapłacenia podatku PCC. Nowy właściciel powinien sam obliczyć podatek PCC i złożyć do urzędu skarbowego deklarację podatkową PCC-3. W praktyce wygląda to trochę inaczej. Bowiem zajmuje się tymi czynnościami sam notariusz, u którego podpisywana jest umowa kupna-sprzedaży mieszkania. Notariusz oblicza i wpłaca do urzędu skarbowego podatek. Właściciel mieszkania ma za zadanie w kancelarii notarialnej uiścić całościową opłatę – za usługę notarialną oraz podatek.
Podatek PCC od zakupu mieszkania uiszczamy w ciągu 14 dni od daty powstania obowiązku podatkowego, czyli:
- w dniu zawarcia umowy kupna sprzedaży – umowa przeniesienia własności nieruchomości;
- w dniu wypełnienia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub podpisania umowy notarialnej, która zawiera zapis o jej ustanowieniu.
Ile wynosi PCC od zakupu nieruchomości?
Podatek PCC oblicza się na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązują dwie stawki PCC od nabycia nieruchomości. Stawka PCC w przypadku zakupu wynosi 2% wartości i dotyczy pierwszego zakupu mieszkania lub 6% wartości nieruchomości przy kolejnych zakupach. Wartość nieruchomości ustala się na podstawie umowy sprzedaży lub wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zwolnienie z podatku przy zakupie nieruchomości – kiedy obowiązuje?
Dotychczas część osób, które kupiło mieszkania na rynku wtórnym, nie musiało płacić podatku PCC. Zwolnienie dotyczyło lokali mieszkalnych:
- Zakupionych od spółdzielni – (prawo spółdzielczo-własnościowe). W przypadku takich lokali właścicielem jest nadal spółdzielnia;
- Komunalnych – w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;
- Zakupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.
Od 31 sierpnia 2023 roku ponadto ze zwolnienia z podatku PCC mogą skorzystać osoby, które kupiły swoje pierwsze mieszkanie. Osoba, która wnioskuje o zwolnienie, musi być:
- osobą fizyczną,
- nie może posiadać w chwili zakupu innego domu lub lokali mieszkalnych,
- zakupiony lokal mieszkalny jest więc jej pierwszym własnościowym i został kupiony na rynku wtórnym.
Ze zwolnienia skorzystają także te osoby, które posiadają udział w prawie do mieszkania lub domu, ale jego wysokość nie przekracza lub nie przekraczała 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia (czyli mają połowę nieruchomości otrzymanej w spadku) . W innych przypadkach kupujący musi zapłacić 2 proc. podatku.
Zmiany wprowadza ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw z dnia 26 maja 2023 roku.
Warto wiedzieć, że nowe zwolnienie nie obejmuje umów zawartych przed 31 sierpnia 2023 roku.
Jaki jest podatek PCC przy nabyciu kolejnego mieszkania?
A co w sytuacji, gdy zamierzamy kupić kolejne mieszkanie? W przypadku nabycia kolejnego mieszkania, podatnik ma obowiązek zapłacić podatek PCC w wysokości 2% lub 6% wartości nieruchomości.
Wyższy podatek pojawia się w sytuacji, gdy kupujemy na własność szóste mieszkanie w tej samej inwestycji. To są kolejne zmiany w ustawie o PCC, które wchodzą w życie od 31 sierpnia 2023 roku. Wyższa stawka PCC od zakupu szóstego i kolejnego mieszkania została wprowadzona w celu ograniczenia spekulacyjnych zakupów nieruchomości. To rozwiązanie ma za zadanie ograniczyć praktykę inwestycji w nieruchomości przez duże podmioty gospodarcze czy inwestorów, którzy nabywają większe ilości mieszkań podczas jednej transakcji.
Jak uniknąć płacenia pcc od szóstego mieszkania – czy jest to możliwe?
Czy zwolnienie z PCC przy zakupie szóstego i kolejnego lokalu jest w ogóle możliwe?
W sytuacji, gdy chcemy kupić 6 lokali mieszkalnych lub mieć udział w szóstym lokalu, który znajduje się w jednym bądź kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, zapłacimy 6% podatku od zakupu nieruchomości. Inwestycja musi być nowa, z rynku pierwotnego i pochodzić od dewelopera, wtedy nabywca zapłaci PCC według stawki 6 proc.
Nabywców może być kilku. Wystarczy, żeby jeden z nich miał już pięć mieszkań w danej inwestycji, podatek PCC wyniesie 6 % PCC. Dotychczas, w przypadku kupna mieszkań na rynku pierwotnym, nie płaci się PCC, ponieważ obowiązuje podatek VAT. Nowelizacja wprowadza zmiany w ustawie o podatku. Dotyczą właśnie kupujących szóste i kolejne mieszkania w jednej inwestycji.
Od 1 stycznia 2024 r. deweloper doliczy VAT do ceny za mieszkanie, natomiast nowy właściciel zapłaci dodatkowo drugi podatek PCC od tej samej transakcji w stawce o wysokości 6 proc. od wartości rynkowej.
Zakup szóstego mieszkania będzie nieopłacalny?
Nie do końca, ponieważ uchwalone nowe przepisy mają lukę. Dzięki niej inwestorzy będą mogli uniknąć podatku od szóstego i kolejnego mieszkania. Znajduje się tutaj bowiem istotny zapis, który mówi, że 6 proc. stawka PCC będzie obowiązkowa w sytuacji, kiedy kupujący nabywa minimum sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości. Co to oznacza? W tym rozumieniu, jak wyjaśniają eksperci, nowy podatek będzie dotyczył tylko sprzedaży wyodrębnionych prawnie lokali mieszkalnych.
W efekcie za zakup całego budynku, w którym mieści się nawet 10 mieszkań, stawka podatku PCC wyniesie 0%. Inwestor nie zapłaci tego podatku również w sytuacji, gdy mieszkanie nabędzie na rynku wtórnym lub tzw. w połowie pierwotnym, czyli gdy deweloper sam zasiedli swoją inwestycję. Podatek nie będzie obowiązywał także w przypadku, gdy deweloper podzieli inwestycje na mniejsze nieruchomości gruntowe lub sprzeda inwestorowi udział w budynku z usługą wyodrębnienia lokali. Można też kupić od dewelopera spółkę celową z wybudowanymi mieszkaniami.
Jak widać, nowe przepisy można póki co obejść i zapewnić sobie zniesienie podatku PCC. Przypominamy jednak, że niniejszy artykuł nie jest w stricte sensu poradą podatkową ani prawną. Zdajemy też sobie sprawę z tego, że każdy przypadek jest inny i w tym celu zachęcamy do udania się do biura rachunkowego lub doradcy podatkowego.
Natomiast, jeśli chcecie dowiedzieć się więcej o rynku nieruchomości lub skorzystać z profesjonalnej obsługi najmu, zapraszamy do kontaktu z naszym biurem nieruchomości w PRODOMA.
