Podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku — Wszystko, co powinieneś wiedzieć!

Czy wiesz, że dochód ze sprzedaży nieruchomości stanowi przychód sprzedającego? Co za tym idzie: należy zapłacić fiskusowi odpowiedni podatek… Chyba że wykorzystasz dostępne możliwości, aby go obniżyć, a nawet uniknąć! W poniższym poradniku pokażę Ci kilka sprytnych sposobów, dzięki którym maksymalnie korzystnie sprzedasz swoją nieruchomość w 2024 roku. Dowiesz się także, jak obliczyć ewentualny podatek, kiedy dokonać zapłaty w urzędzie skarbowym i jaki PIT wypełnić.

Podatek od zbycia nieruchomości — definicja

Na początek dobrze wiedzieć, czym jest nieruchomość. Zazwyczaj kojarzymy ją z mieszkaniem lub domem — i słusznie! Budynki mieszkalne i ich części się do nich zaliczają. Ponadto nieruchomość stanowi także grunt. Nawet jeśli nie jest on trwale związany z budynkiem.

Podatek liczy się więc od sprzedaży własnego domu, części mieszkania (np. połowy z niezależnym wejściem), udziału w nieruchomości i działki nad jeziorem. Co więcej, dotyczy on także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz praw wieczystych użytkowania gruntów.

Aby mieć do czynienia z podatkiem od nieruchomości, transakcja musi dotyczyć osób fizycznych (nie następuje ona w wyniku prowadzenia działalności gospodarczej) a sprzedający jest zobowiązany złożyć deklarację do urzędu skarbowego i zapłacić zobowiązanie.

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?

Odpłatne zbycie nieruchomości sprawia, że powinien zostać zapłacony podatek. Zasady jego obliczenia reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nieruchomości wynosi 19% od uzyskanego dochodu ze sprzedaży. Obowiązek ten nałożony jest na sprzedawcę, jeżeli zbywa nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia (darowizny, odziedziczenia, zakupu lub uzyskania własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego od spółdzielni). Jeszcze wyjaśnimy sobie ten 5-letni okres. Teraz zastanowimy się: co tu jest dochodem?

Jak obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Dochodem jest zysk ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnica między kwotą uzyskaną z jej sprzedaży a ceną, którą ponieśliśmy, aby ją nabyć oraz wyremontować (jeśli remont zwiększył wartość nieruchomości). Jak w tej podstawowej wersji będziemy liczyć stawkę podatku sprzedaży mieszkania czy domu? Rozważmy kilka przykładów.

1) Kupiono mieszkanie za 500 000 zł. Za 3 miesiące sprzedano je również za 500 000 zł.

500 000 zł – 500 000 zł = 0 zł podstawy opodatkowania

0 zł x 19% = 0 zł podatku

2) Kupiono dom za 600 000 zł. Po 2 latach sprzedano go za 900 000 zł.

900 000 zł – 600 000 zł = 300 000 zł podstawy opodatkowania

300 000 zł x 19% = 57 000 zł podatku

3) Kupiono mieszkanie „na flipa” za 200 000 zł. Wymagało generalnego remontu, który wyniósł kolejne 200 000 zł. Sprzedano mieszkanie po 1 roku za 800 000 zł.

800 000 zł – 200 000 zł – 200 000 zł = 400 000 zł podstawy opodatkowania

400 000 zł x 19% = 76 000 zł

A co jeśli następuje sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od zakupu tej nieruchomości?
Wówczas zbycie nieruchomości następuje bez konieczności zapłaty podatku. Zyskujemy całe pieniądze ze sprzedaży domu lub mieszkania i nic nie oddajemy fiskusowi.! Należy wiedzieć, że 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym kupiliśmy nieruchomość. Jeśli nabyliśmy mieszkanie w lutym 2023 r., to rzeczone 5 lat biegnie od stycznia 2024 r. Nieruchomość będziemy mogli sprzedać z dochodem wolnym od podatku po 1 stycznia 2029 roku!

Uwzględnimy sobie jeszcze jeden ciekawy przypadek. Do tego momentu (dla uproszczenia) założyliśmy, że naszą własność sprzedawaliśmy mniej więcej po jej wartości rynkowej na rynku nieruchomości. Co się stanie, jeśli cenę zaniżymy, bo nie chcemy płacić podatku, a potrzebujemy szybkiej gotówki?

4) Kupiono działkę za 60 000 zł pod Warszawą. Po 4 latach nieruchomość jest już warta 200 000 zł. My jednak ustalamy cenę sprzedaży na 60 000 zł.

Teoretycznie: 60 000 zł – 60 000 zł = 0 zł podstawy opodatkowania.

Faktycznie: Urząd Skarbowy może się zgłosić po należny podatek, ponieważ różnica między ceną rynkową a ceną sprzedaży jest znaczna. Fiskus ma aż 5 lat, aby odezwać się po zobowiązanie. Wówczas konieczne będzie uiszczenie zaległego podatku wraz z odsetkami. 

Podatek od spadków i darowizn w kontekście nieruchomości

Nieco inaczej sytuacja wygląda, gdy nabędziemy nieruchomość w wyniku spadku lub darowizny. Zmianie ulega tu okres, od którego liczymy wspomniane już wcześniej 5 lat. Okres istotny, po którym możemy sprzedawać nieruchomość bez żadnych podatków.

  • W przypadku spadku 5-letni okres liczymy od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Pan Jan kupił dom w 2015 roku. Zmarł w 2018 r. i przekazał go w spadku Adamowi. Syn może zbyć nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku od sprzedaży po 2020 roku.

  • W przypadku darowizny 5-letni okres liczymy od momentu nabycia nieruchomości przez obdarowanego.

Pani Kasia nabyła lub wybudowała nieruchomość w 2020 roku. Przekazała ją Pani Aldonie w 2024 r. Pani Aldona może sprzedać nieruchomość i nie płacić podatku dopiero w 2029 r.

W związku z powyższym rozpatrzymy kolejne 3 przypadki obliczania podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości, tym razem w kontekście spadków i darowizn:

5) W wyniku spadku nabyto mieszkanie o wartości 500 000 zł i sprzedano je miesiąc później za tę samą kwotę. Nie upłynęło 5 lat, odkąd spadkodawca kupił nieruchomość. 

500 000 zł – 0 zł = 500 000 zł podstawy opodatkowania

500 000 zł x 19% = 95 000 zł

6) W wyniku spadku nabyto dom o wartości 600 000 zł i sprzedano go miesiąc później za tę samą kwotę. Minęło 5 lat, odkąd spadkodawca wybudował dom.

W tym przypadku nie występuje podatek, ponieważ upłynął okres 5 lat od pozyskania nieruchomości przez spadkodawcę.

7) W wyniku darowizny nabyto mieszkanie o wartości 1 000 000 zł. Po miesiącu sprzedano je za tę samą kwotę (nie upłynęło 5 lat od nabycia nieruchomości przez obdarowanego).

1 000 000 zł – 0 zł = 1 000 000 zł podstawy opodatkowania

1 000 000 zł x 19% = 190 000 zł podatku

Podatek dochodowy — wybierz właściwy PIT

Masz do zapłaty podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości? Rozliczysz go poprzez PIT-39. Zeznanie trzeba złożyć do 30 kwietnia następującego po roku podatkowym, w którym sprzedano nieruchomość.

Jeśli nastąpiła sprzedaż mieszkania w 2024 roku, PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia 2025 roku.

W formularzu najbardziej zainteresuje Cię rubryka C. Wpiszesz tam przychód, czy koszty uzyskania przychodów. Na tej podstawie wyliczysz dochód ze sprzedaży nieruchomości i wpiszesz go do rubryki D. Chcesz korzystać ze zwolnienia od podatku lub zniżek? Koniecznie czytaj dalej!

Metody, by obniżyć podatek od sprzedaży nieruchomości

Podatek można obniżyć poprzez zmniejszenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przytaczałem już przykład remontu mieszkania. Co jeszcze obniży koszty?

Koszty uzyskania przychodu

Do kosztów uzyskania przychodu nieruchomości (poza ceną jej zakupu) można zaliczyć:

  • nakłady zwiększające wartość nieruchomości (np. remont, modernizacja);
  • podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC, tzw. podatek od wzbogacenia się);
  • wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktów notarialnych;
  • kwotę podatku od spadków i darowizn;
  • zapłacone przez podatnika długi po spadkodawcy;
  • uiszczony zachowek.

Każda z tych kwot pomniejszy nam zysk z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych. Można je oczywiście zsumować. Należy jedynie pamiętać o dokumentacji. Urząd Skarbowy może wystąpić z prośbą o okazanie np. Faktur VAT za przeprowadzony remont lub potwierdzenia spłaty długów spadkodawcy.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe, czyli ulga mieszkaniowa

Jeśli dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe — również można obniżyć, a nawet uniknąć podatku. Jest to zgodne z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wówczas w ciągu 3 lat od transakcji sprzedaży nieruchomości mieszkalnej należy: 

  • zakupić dom lub mieszkanie i w nim mieszkać;
  • zakupić działkę pod budowę domu;
  • nabyć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie; 
  • nabyć prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
  • przeznaczyć pieniądze na remont/przebudowę/nadbudowę nieruchomości, w której mieszkasz;
  • spłacić kredyt hipoteczny (który został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży);
  • przekształcić posiadany budynek niemieszkalny w mieszkalny i w nim zamieszkać;
  • kupić sprzęt AGD lub meble, które będą trwale związane z mieszkaniem (jak np. szafy wnękowe).

Można skorzystać z ulgi mieszkaniowej, ale trzeba mieć na wszystko dokumenty: akt notarialny lub fakturę VAT. Należy być podatnikiem w Polsce, samemu korzystać z tych nieruchomości (mieszkać w nich) i poprawnie wypełnić PIT-39, wskazując dochody ze sprzedaży nieruchomości, które nie będą podlegały opodatkowaniu. Dokładne informacje znajdziesz w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. Jeśli wydatki na cele mieszkaniowe będą mniejsze niż przychód ze sprzedaży nieruchomości, dla pozostałej kwoty mają zastosowanie standardowe zasady naliczania podatku.

Jak ominąć podatek od sprzedaży nieruchomości?

Jak w 100% uniknąć zapłaty podatku dochodowego? W większości przypadków najprostszą i najbardziej skuteczną metodą jest odczekać wspomniane 5 lat. Wówczas sprzedaż na pewno będzie zwolniona z podatku. Jednak przez ten czas mieszkanie postoi puste, co nie jest najlepszym rozwiązaniem. Chyba że je wynajmiesz.

Możesz więc sprzedać nieruchomość i w ciągu 3 lat zakupić kolejną, deklarując, że w niej zamieszkasz. Co ciekawe, tę nową nieruchomość również możesz sprzedać bez płacenia podatku, wystarczy, że w ciągu kolejnych 3 lat… ponownie kupisz nieruchomość! Tak można inwestować bez końca, co 3 lata wymieniając nieruchomości na nowe.

Stoją przed Tobą właśnie dwie najkorzystniejsze opcje: zakup nowej nieruchomości lub wynajem mieszkania na 5 lat i odsprzedaż po upływie tego okresu. Poniżej krótko je omówię. 

Więcej informacji na ten temat znajdziesz we wpisie: Dylematy mieszkaniowe: sprzedać czy wynajmować mieszkanie w 2024 roku?

Zakup innej nieruchomości

Bardzo szybka sprawa! Możesz kupić nową nieruchomość nawet i następnego dnia po sprzedaży poprzedniej. Są tu tylko dwa warunki:

  • ma ona spełniać Twoje cele mieszkaniowe;
  • przeznaczona na nią kwota musi być równa lub wyższa niż Twój zysk z nieruchomości.

Zamiast więcej zastanawiać się, co zrobić z mieszkaniem po Babci — można po prostu je sprzedać. Czasem warto dołożyć trochę pieniędzy i kupić mieszkanie swoich marzeń. Wówczas Twoje cele mieszkaniowe pokryją 100% zysków z tej nieruchomości, więc podatek wyniesie okrągłe ZERO!

Biorąc pod uwagę obecną hossę na rynku nieruchomości, procedurę sprzedaży można powtarzać w ten sposób co 3 lata (aby zmieścić się w ustawowym terminie) i zyskiwać bez płacenia podatku. Jeśli to nie jest dobra inwestycja, to ja już nie wiem, co nią jest. 🙂

W PRODOMA pomożemy Ci szybko i zyskownie sprzedać nieruchomość. Mamy własną bazę klientów, którzy chętnie zainwestują w mieszkanie na wynajem — takie transakcje odbywają się wręcz błyskawicznie. Nieruchomość możemy także wystawić tradycyjnie na portalach ogłoszeniowych. Wykonamy zdjęcia, profesjonalny opis, zajmiemy się obsługą interesantów i zbierzemy najlepsze oferty zakupu. Tobie pozostanie podpisanie aktu sprzedaży nieruchomości. 🙂

Wynajem obecnej nieruchomości, czyli czekaj i zarabiaj

Masz sentyment do mieszkania po Babci? A może to już Twoja druga nieruchomość, więc nie spełnisz warunków ulgi mieszkaniowej? Mieszkanie po Babci możesz wynająć i w ten sposób „czynnie” poczekać. Zyskujesz wówczas przychody z najmu, a po upływie 5 lat sprzedasz mieszkanie bez podatku. Brzmi jak czysty zysk — zarówno w wymiarze krótkoterminowym, jak i długoterminowym. Wszak ceny nieruchomości ciągle rosną!

PRODOMA proponuje Ci także pomoc w wynajmie posiadanego mieszkania lub domu. Wówczas przez 5 lat oczekiwania realnie zarobisz. Na siebie bierzemy znalezienie wypłacalnego najemcy oraz ściąganie czynszu i płatności. Tobie pozostanie przyjmowanie konkretnej sumki na konto co miesiąc. Kto by tak nie chciał? 🙂

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej: skontaktuj się z przedstawicielem PRODOMA. Zadzwoń do nas: 22 299 20 70.


Podatek od sprzedaży mieszkania 2024 – najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

Podatek ten wynosi 19% zysku od sprzedaży nieruchomości.

Kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości zobowiązany jest sprzedający.
Kupujący opłaca podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Do kiedy trzeba zapłacić podatek?

Zrobisz to do 30 kwietnia roku następnego po roku sprzedaży nieruchomości.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Najbardziej zyskownym rozwiązaniem jest kupić nową nieruchomość na własne cele mieszkaniowe — wówczas nie musimy czekać 5 lat. Jeśli jednak chcemy odłożyć sprzedaż nieruchomości na ten czas, warto ją wynająć z PRODOMA.

Sebastian Milczarek

Sebastian Milczarek ekspert rynku nieruchomości

Zobacz też