Mieszkanie na wynajem: trzymać, remontować czy zamienić?
Sprawdź w minutę, czy Twoje mieszkanie na wynajem pracuje w granicach kryteriów, które stosujemy w Prodoma. Potem porównaj po kosztach trzy strategie na 5 i 10 lat: zostawić, wyremontować albo sprzedać i kupić jeden lub dwa mniejsze lokale.
W tle: mieszkanie 2-pokojowe, 32 m², Kamionek — sesja Prodoma.
Szybka diagnoza
Osiem pól, ostatnie opcjonalne. Wynik bez adresu i e-maila. Kwoty to Twoje szacunki.
Porównaj trzy strategie na 5 i 10 lat
Ten sam majątek na starcie, ta sama data końcowa. Kwoty netto wpisujesz już po podatku od najmu; wyniki są przed opłatą za zarządzanie i przed PIT od końcowej sprzedaży, chyba że wpiszesz go w polach zaawansowanych. Widoczne są pola, które zwykle zmieniają wynik; reszta ma wartości domyślne Prodoma.
Metoda: co liczymy i czego nie liczymy
Netto = kwota, która zostaje Ci w miesiącu z najemcą po opłatach, które ponosisz Ty, i po podatku — przed zarządzaniem i przed ratą kredytu. Mnożnik 11 uwzględnia jeden miesiąc pustostanu w roku. Celowo nie odejmujemy napraw ani rezerw; duże prace wchodzą dopiero do porównania strategii jako konkretne kwoty.
Pięć kryteriów, które sprawdzamy w Prodoma
To nasza praktyka przy selekcji mieszkań, nie normy prawne ani zmierzone średnie rynku. Żadne kryterium nie rozstrzyga decyzji samo.
Rentowność poniżej 4%
Netto × 11 ÷ wartość. Poniżej progu sprawdzamy alternatywy.Budynek starszy niż 20 lat
Liczone od bieżącego roku. Sprawdź modernizacje i plany wspólnoty.Opłaty ponad 20 zł/m²
Czynsz administracyjny z mediami. Najemca patrzy na całkowity koszt.Metraż ponad funkcję
Ok. 30 / 40 / 55 / 70 m² dla 1 / 2 / 3 / 4 pokoi. Zobacz porównanie metraży w Ursusie.Ponad 70 m², dom, segment
Niższa rentowność względem kapitału, droższe naprawy.Co jest w porównaniu strategii
- Ten sam majątek na starcie: wartość lokalu − kredyt + dodatkowa gotówka; ta sama data końcowa (5 i 10 lat).
- Wynik główny: majątek po hipotetycznej sprzedaży — wartość − 3,5% brutto (min. 19 900 zł brutto za każdy lokal) − wpisany PIT + gotówka − dług.
- Sprzedaż: cena − wynagrodzenie 3,5% brutto (min. 19 900 zł brutto) − koszty − PIT − spłata kredytu w dniu sprzedaży.
- Zakup: ceny z garażem po negocjacjach + 3,5% brutto (min. 19 900 zł brutto za lokal) + formalności + wykończenie i meble. Rabat jest już w cenie — nie odejmujemy go drugi raz.
- Wpływy z najmu odkładane jednakowo w każdym wariancie (domyślnie 0%). Wartości rosną według Twoich scenariuszy (domyślnie 0%, bez premii za nowe budownictwo).
- Wariant wymagający dopłaty, której nie masz, jest oznaczony jako niewykonalny i nie może zostać wskazany jako najlepszy.
Czego w modelu nie ma
- PIT od najmu w porównaniu — podajesz kwoty już po podatku.
- Zmian czynszów i opłat w czasie (stałe nominalnie) ani inflacji.
- Harmonogramu wpłat deweloperskich i dużych remontów ponad podane kwoty.
- Rat malejących — kredyt liczymy jako pełną ratę annuitetową.
- Spółek, współwłasności i nietypowych sytuacji podatkowych — to osobny rachunek.
Trzy przykłady policzone tym samym modelem
Symulacje na przyjętych założeniach, nie transakcje klientów Prodoma. Kwoty to majątek po hipotetycznej sprzedaży na końcu okresu, z kapitałem początkowym; nie dochód z najmu.
B. Zamiana wygrywa dzięki założeniu o wzroście (2,5% / 7,2%)
Obecny lokal: 58 m², 2 pokoje, rok 1985, wartość 750 000 zł, netto 2200 zł/mc (uproszczona rentowność 3,23%), koszt pustego miesiąca 600 zł, dodatkowa gotówka 65 000 zł. Remont: 60 000 zł, 2 mies. bez najmu, potem 3000 zł/mc i wartość 780 000 zł. Zamiana: sprzedaż za 750 000 zł po 3 mies., lokal 1: 620 000 zł + przygotowanie 106 000 zł, netto 2850 zł/mc, wartość gotowego 730 000 zł; formalności 5000 zł, 4 mies. bez przychodu, koszt pustego miesiąca 500 zł. Wzrost wartości: stary 2,5% / nowe 7,2% rocznie. Wynagrodzenia 3,5% (min. 19 900 zł) za sprzedaż i za każdy zakup; podatki 0 (założenie przykładu).
Po 10 latach najwyżej: zamiana. Te same dane co w przykładzie A niżej; zmienia się tylko scenariusz wzrostu. Zamiana wygrywa nawet przy zerowym czynszu z nowego lokalu — wynik zależy od założonej różnicy tempa wzrostu, nie od najmu. Czy taka różnica jest uzasadniona, sprawdzamy dla konkretnego budynku.
Pełna tabela: 5 i 10 lat, bilans zamiany
| Trzymać | Remontować | Sprzedać i kupić | |
|---|---|---|---|
| Wpływ ze sprzedaży / koszt nowej inwestycji / gotówka po zamianie | 720 750 zł / 752 700 zł / 39 650 zł | ||
| Majątek po 5 latach | 1 001 857 zł | 1 011 411 zł | 1 152 061 zł |
| Majątek po 10 latach | 1 227 461 zł | 1 285 320 zł | 1 713 752 zł |
| Wspólny majątek początkowy | 815 000 zł | ||
A. Remont może wygrać (bez wzrostu wartości)
Obecny lokal: 58 m², 2 pokoje, rok 1985, wartość 750 000 zł, netto 2200 zł/mc (uproszczona rentowność 3,23%), koszt pustego miesiąca 600 zł, dodatkowa gotówka 65 000 zł. Remont: 60 000 zł, 2 mies. bez najmu, potem 3000 zł/mc i wartość 780 000 zł. Zamiana: sprzedaż za 750 000 zł po 3 mies., lokal 1: 620 000 zł + przygotowanie 106 000 zł, netto 2850 zł/mc, wartość gotowego 730 000 zł; formalności 5000 zł, 4 mies. bez przychodu, koszt pustego miesiąca 500 zł. Wzrost wartości: stary 0% / nowe 0% rocznie. Wynagrodzenia 3,5% (min. 19 900 zł) za sprzedaż i za każdy zakup; podatki 0 (założenie przykładu).
Po 10 latach najwyżej: remont. Zamiana i pozostawienie różnią się o 5900 zł — o wyniku decydują założenia. Próg: nowy lokal musiałby dawać ok. 2793 zł netto miesięcznie, żeby dogonić pozostawienie. Wystarczy jednak, że nowy budynek rośnie szybciej niż stary, żeby zamiana wyszła na plus — zobacz przykład B wyżej albo preset „Założenie Prodoma”.
Pełna tabela: 5 i 10 lat, bilans zamiany
| Trzymać | Remontować | Sprzedać i kupić | |
|---|---|---|---|
| Wpływ ze sprzedaży / koszt nowej inwestycji / gotówka po zamianie | 720 750 zł / 752 700 zł / 39 650 zł | ||
| Majątek po 5 latach | 906 750 zł | 912 500 zł | 876 400 zł |
| Majątek po 10 latach | 1 024 750 zł | 1 074 500 zł | 1 030 650 zł |
| Wspólny majątek początkowy | 815 000 zł | ||
C. Duży lokal → dwa mniejsze
Obecny lokal: 78 m², 3 pokoje, rok 1992, wartość 900 000 zł, netto 2300 zł/mc (uproszczona rentowność 2,81%), koszt pustego miesiąca 900 zł, dodatkowa gotówka 65 000 zł. Remont: 60 000 zł, 2 mies. bez najmu, potem 2700 zł/mc i wartość 930 000 zł. Zamiana: sprzedaż za 900 000 zł po 4 mies., lokal 1: 380 000 zł + przygotowanie 55 000 zł, netto 1900 zł/mc, wartość gotowego 400 000 zł; lokal 2: 380 000 zł + przygotowanie 55 000 zł, netto 1900 zł/mc, wartość gotowego 400 000 zł; formalności 8000 zł, 4 mies. bez przychodu, koszt pustego miesiąca 700 zł. Wzrost wartości: stary 0% / nowe 0% rocznie. Wynagrodzenia 3,5% (min. 19 900 zł) za sprzedaż i za każdy zakup; podatki 0 (założenie przykładu).
Po 10 latach najwyżej: remont. Dwa mniejsze lokale dają wyższy łączny czynsz, ale dwie prowizje, dwa przygotowania i przestój sprawiają, że przy braku wzrostu wartości pozostawienie i remont wychodzą nieznacznie lepiej. Próg łącznego netto z dwóch lokali: ok. 3973 zł (w przykładzie 3800 zł). Przy szybszym wzroście wartości nowych lokali wynik się odwraca — sprawdź presetem „Założenie Prodoma”.
Pełna tabela: 5 i 10 lat, bilans zamiany
| Trzymać | Remontować | Sprzedać i kupić | |
|---|---|---|---|
| Wpływ ze sprzedaży / koszt nowej inwestycji / gotówka po zamianie | 865 500 zł / 917 800 zł / 21 900 zł | ||
| Majątek po 5 latach | 1 055 500 zł | 1 039 250 zł | 954 400 zł |
| Majątek po 10 latach | 1 177 500 zł | 1 183 250 zł | 1 159 900 zł |
| Wspólny majątek początkowy | 965 000 zł | ||
Najczęstsze pytania
- Czy mieszkanie poniżej 4% trzeba sprzedać?
- Nie. Próg 4% to sygnał, przy którym w Prodoma sprawdzamy alternatywy. O decyzji rozstrzyga porównanie strategii po kosztach zmiany, dostępnej gotówce i majątku na końcu — czasem wygrywa pozostawienie lub remont, jak w przykładzie A.
- Czy rata kredytu obniża rentowność mieszkania?
- Rata obniża gotówkę, którą co miesiąc zatrzymujesz, ale nie efektywność samego lokalu — dlatego w diagnozie liczymy przed ratą, a osobno sprawdzamy, czy netto ją pokrywa.
- Czy gotówka pozostała po zamianie to zysk?
- Nie. To różnica między wpływem ze sprzedaży a pełnym kosztem nowej inwestycji. Pokazujemy ją osobno od dochodu z najmu i od majątku końcowego.
- Czy remont zwiększa wartość mieszkania o swój koszt?
- Zwykle nie. Dlatego wartość i czynsz po remoncie wpisujesz jako osobne założenia, a nie wynikają one z wydanej kwoty.
- Czy nowy budynek musi drożeć szybciej?
- Nie musi. Domyślnie stosujemy te same scenariusze dla obu lokali. Jeśli zakładasz różnicę — jak w naszym przykładzie 2,5% wobec 7,2% — wpisujesz ją świadomie i widzisz, ile z wyniku od niej zależy.
- Czy sprzedaż dużego mieszkania i zakup dwóch mniejszych zawsze się opłaca?
- Nie. W przykładzie C przy braku wzrostu wartości dwa mniejsze lokale przegrywają nieznacznie z pozostawieniem, mimo wyższego łącznego czynszu — koszty dwóch zakupów i dwóch prowizji robią różnicę. Wynik zmienia się wraz z założeniem o wzroście wartości.
- Dlaczego nie odejmujecie kosztów napraw?
- Żeby wynik był szybki i porównywalny między lokalami. Duże prace wchodzą do porównania jako konkretna kwota, gdy je planujesz.
- Ile kosztuje zamiana mieszkania z Prodoma?
- Wycena ze zdjęć i konsultacja online są bezpłatne. Wynagrodzenie za sprzedaż i za zakup to 3,5% brutto ceny z garażem, minimum 19 900 zł brutto za każdą transakcję — kalkulator liczy je automatycznie. Zakres i warunki ewentualnej dalszej analizy ustalamy w rozmowie.
- Czy muszę sprzedać stare mieszkanie przed zakupem nowego?
- Kalkulator zakłada sprzedaż, a potem zakup — stary lokal jest wynajęty do sprzedaży, potem następuje przerwa bez przychodu. Cały proces trwa u nas zwykle 6–12 miesięcy: sprzedaż 3–6 i zakup 3–6. Inną kolejność, np. zakup z kredytem pomostowym, liczymy indywidualnie.
- Czy kalkulator uwzględnia podatek od najmu?
- Tak, pośrednio: wpisujesz kwotę, która zostaje Ci po podatku. W najmie prywatnym ryczałt liczy się od przychodu, nie od zysku po kosztach: 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki (stan na 2026 r. — sprawdź aktualne stawki na stronie Ministerstwa Finansów).
Policzyłeś? Sprawdźmy to na Twoim mieszkaniu.
Bezpłatna wycena e-mailem ze zdjęć i parametrów oraz konsultacja online, bez wizyty. Dobór konkretnych ofert zakupu to osobna, płatna analiza — jej zakres ustalimy w rozmowie.
Wyceń moje mieszkanie bezpłatnielub zadzwoń: +48 22 299 20 70
Artykuł: 2 czy 3 pokoje na wynajem w Ursusie · Artykuły Prodoma o najmie
Kalkulator nie jest poradą inwestycyjną ani podatkową. Wyniki zależą od Twoich szacunków i przyjętych scenariuszy.
Ostatnia aktualizacja: 16 września 2026 · wersja 2.4