Poznaj 20 priorytetów, które musisz sprawdzić, kupując mieszkanie inwestycyjne
Interesujesz się rynkiem nieruchomości i wreszcie masz środki, by w niego zainwestować? Doskonale! Kupno mieszkania pod wynajem w Warszawie to świetna inwestycja. Jednak zanim to zrobisz, poznaj lokalny rynek nieruchomości. Przeczytaj rady od eksperta warszawskiego rynku nieruchomości z 10 letnim doświadczeniem w zarządzaniu i obrocie nieruchomościami. Ba! Dam Ci nawet swoją unikalną checklistę 20 kluczowych elementów do sprawdzenia przy zakupie nieruchomości pod inwestycje – czytaj więc do samego końca!
Poznaj swoich nowych lokatorów – grupa docelowa
Nie każda agencja nieruchomości Cię o tym poinformuje, ale kupno mieszkania pod wynajem zaczyna się od… najemcy. Jak to możliwe? Tak naprawdę to o swoich potencjalnych najemcach będziesz myślał podczas całego procesu – od zakupu nieruchomości, przez jej ewentualny remont, home staging, aż do podpisania umowy najmu. Klientów, do których chcesz trafić ze swoją ofertą, w marketingu określa się „grupą docelową”.
Dlaczego grupa docelowa przy zakupie nieruchomości pod wynajem jest tak ważna? Pomyśl o 30-letnim singlu z pracą w korporacji na Służewcu, który w weekendy spotyka się ze znajomymi na Starówce. A teraz wyobraź sobie rodzinę z dzieckiem i psem, która wolne dni uwielbia spędzać na łonie natury, często wyjeżdżając poza Warszawę. Zgodzisz się pewnie, że w obu tych przypadkach potrzeby mieszkaniowe będą zupełnie inne. Zarówno pod kątem dzielnicy, otoczenia, liczby pokoi w nieruchomości, jak i jej wyposażenia.
Jaką grupę docelową polecam Ci jako agent nieruchomości w Warszawie? Rozsądny inwestor powinien skupić się na singlach lub parach bez dzieci. To osoby pracujące i ambitne – tuż po studiach lub w trakcie zaocznych – którym zależy na możliwie ekonomicznych rozwiązaniach przy średnim standardzie wyposażenia nieruchomości. Z tego względu wybierają mniejsze metraże – do 40 mkw (w tym mikrokawalerki), z dobrą komunikacją miejską (nie potrzebują jeszcze auta) z funkcjonalnymi meblami. Cenią sobie praktyczne rozwiązania, a przy tym całkiem dobrze dbają o mieszkania.
Lokalizacja mieszkania
Lokalizacja to najważniejsza kwestia. Kiedy znasz grupę docelową, to jesteś w stanie oszacować: gdzie Twój potencjalny lokator pracuje, gdzie bywa i jak tam dojeżdża. Możesz wtedy wybrać mieszkanie w obszarze, gdzie wynajem będzie najbardziej opłacalny.
W przypadku Warszawy polecam takie dzielnice jak: Wola, Mokotów, Wilanów, Śródmieście, Ochota, Praga Północ, Praga Południe, Targówek, Bielany, Żoliborz. Są tu największe skupiska miejsc pracy, uniwersytetów i szkół wyższych. Dzielnice te są też świetnie skomunikowane z innymi częściami miasta.
W kontekście lokalizacji warto także patrzeć na zmiany wartości mieszkania w czasie. Wówczas najem i ewentualna sprzedaż nieruchomości za kilka lat będą coraz bardziej opłacalne. Mam na myśli m.in. ograniczoną podaż. Jeśli w danej lokalizacji nie ma miejsca na kolejny budynek lub z planu zagospodarowania terenu wynika, że na tym obszarze już nic nie można postawić – wartość nieruchomości stopniowo, z roku na rok, wzrasta.
Podobne wzrosty obserwuję na obszarach, gdzie planowane są budowy kolejnych linii lub przystanków metra, SKM-ki czy tramwaju. Ludzie są w stanie zapłacić więcej, aby być lepiej skomunikowani z innymi częściami Warszawy.
Komunikacja miejska
Niezbędne minimum, które rozpatrują najemcy, to przystanek autobusowy w odległości 5 min piechotą od mieszkania. Im bliżej, tym lepiej – ale nie tuż pod oknami. 🙂 Najlepiej, gdy obok jest stacja metra, SKM czy tramwaju (im niestraszne poranne korki). Wówczas wartość nieruchomości w oczach najemców rośnie.
Miejsca parkingowe
Jeśli mamy świetne połączenia komunikacyjne w pobliżu, nie musimy zbytnio myśleć o parkingach. Jednak w nowym budownictwie, moim zdaniem, warto wykupić miejsce postojowe (zazwyczaj jest to możliwe tylko dla większych mieszkań). Dużym atutem inwestycji może zaś okazać się parking za osiedlowym szlabanem, np. darmowy na określony czas – idealne rozwiązanie dla niespodziewanych gości.
Tereny zielone
W Warszawie i większych miastach jest o tereny zielone dość trudno. Są one jednak bardzo doceniane przez właścicieli psów i osoby pracujące z domu. Park w pobliżu mieszkania będzie działał na zdecydowaną korzyść inwestora, więc warto zwrócić uwagę na tereny zielone w odległości 5-10 minut spacerem od mieszkania.
Najbliższe otoczenie budynku
Nawet w Centrum Warszawy ludzie chcą mieszkać w możliwie cichym, spokojnym i ładnym miejscu. Co to znaczy? Na świeżych osiedlach, preferowane jest otoczenie również składające się z nowych budynków od deweloperów. W innych przypadkach na plus są estetyczne nieruchomości z odnowionymi elewacjami.
Hałas ulicy? Powiesz, że to normalne w Warszawie. A i owszem, ale najemca chce go jak najmniej. Docelowo lokator powinien mieć możliwość spokojnej pracy zdalnej przy otwartym oknie. Warto wybierać nieruchomości od strony dziedzińca, patia, podwórka – tak, aby były, jak najcichsze. Staraj się unikać mieszkań przy wjeździe do garażu, tuż obok linii tramwajowej lub na trasie straży pożarnej, karetki i policji (w pobliżu ich siedzib).
Dobrze jest też sprawdzić, jak wygląda życie wokół budynku. Przedszkola i żłobki, punkty gastronomiczne (np. food trucki) i restauracje, sklep całodobowy, warsztat samochodowy, wulkanizacja itp. generują sporo hałasu, duży przepływ ludzi, a czasem też intensywne zapachy. Będą one uprzykrzać życie najemcy. Jesteś bardzo zdecydowany na konkretny budynek mimo tych utrudnień? Wybierz mieszkanie, które jest maksymalnie oddalone od punktów usługowych (i ich kratek wentylacyjnych), od drugiego piętra w górę – ograniczysz hałasy i zapachy.
Z drugiej strony najemcy chcą mieć blisko do sklepu spożywczego, bankomatu, apteki, piekarni, cukierni czy restauracji. Niech te punkty będą w odległości 5 minut piechotą od nieruchomości. Idealnie, gdy są zgromadzone w ramach galerii handlowej.
Metraż i położenie mieszkania w budynku
Idealny metraż dla singla lub pary wynosi poniżej 40 mkw. W tej definicji zawierają się mikrokawalerki do 30 mkw oraz nieruchomości 2-pokojowe o powierzchni 31-40 mkw. Masz na oku mieszkanie jednoizbowe o wielkości ok. 32 mkw? Koniecznie sprawdź, czy ma ono układ, który pozwala wydzielić osobny pokój (sypialnię/gabinet home office). Przy niewielkim nakładzie pracy to będzie świetny produkt pod najem.
Mały metraż nie będzie jednak atrakcyjny dla rodzin z dziećmi. Przy takiej grupie docelowej, szukaj mieszkań powyżej 45 mkw. Konieczny jest osobny pokój dla dziecka. Idealnie, gdy rodzice mogą mieć swoją własną sypialnię.
Okna mieszkania powinny wychodzić na Wschód lub Południe. Wówczas pokoje są dobrze oświetlone, ciepłe, ale nieprzegrzane. Przy oknach zachodnich pomieszczenia latem są bardzo gorące, z kolei przy północnych: zimne i ciemne. Przy większych metrażach najlepszą opcją byłoby mieszkanie dwustronne (od jasnego Południa salon, a od ciemnej Północy sypialnia).
Kupuj mieszkania na pierwszym piętrze i kieruj się w górę. Przy budynkach z windą – praktycznie nie ma górnego limitu. Nieruchomości wyłącznie ze schodami – warto się zatrzymać na maksymalnie 3. piętrze. Jeśli na parterze budynku są lokale usługowe, tak jak wspomniałem, wybieramy mieszkania od 2. piętra w górę.
Staraj się wybierać mieszkania z balkonami. Najemcy bardzo lubią mieć tę przestrzeń. Wystarczą już 3-4 mkw balkonu, aby potencjalny lokator wybrał Twoje mieszkanie zamiast innego.
Jak mądrze urządzić taką nieruchomość? Tu odsyłam Cię do naszego artykułu o remoncie mieszkania na wynajem, a później o jego home stagingu. Ale teraz czytaj dalej, bo to jeszcze nie koniec cennych informacji o kupnie mieszkania na wynajem.
Od dewelopera czy z rynku wtórnego?
To odwieczne pytanie początkujących inwestorów. Moim zdaniem najlepiej kupić mieszkanie od dewelopera z dobrym portfolio, który zrealizował już kilka inwestycji. Wiadomo, w jakim standardzie buduje i możemy poczytać opinie obecnych właścicieli o stanie nieruchomości np. po kilku latach. Dlaczego od dewelopera i dlaczego nowe mieszkanie?
Z roku na rok normy budownictwa są coraz bardziej restrykcyjne (budynki są lepiej ocieplone, mają skuteczniejszą wentylację, czy okna wieloszybowe). Na start mamy mniej potencjalnych zmartwień i większą pewność, że wszystko będzie działać. Będą też niższe rachunki za ogrzewanie, o czym piszę w dalszej części artykułu.
Oczywiście, budownictwo z rynku wtórnego jest tańsze. Często znajdziemy też świetne lokalizacje, których nie da nam deweloperka. Wiele zależy więc od Twojego portfela inwestycyjnego, ale także gotowości na realizację wymiany instalacji, bardziej skomplikowane remonty i mniej „współczesne” rozwiązania.
Stan prawny i niezbędne dokumenty
Koniecznie sprawdź stan prawny nieruchomości i gruntu. Ma być uregulowany i nie może budzić najmniejszych wątpliwości. W przypadku kupna od dewelopera: poproś o wzór umowy sprzedaży nieruchomości i skonsultuj ją z prawnikiem. Powinna zabezpieczać również Twoje interesy, a nie tylko firmy deweloperskiej.🙂
Świadectwo charakterystyki energetycznej to podstawa szczególnie przy rynku wtórnym. Dowiesz się z niego więcej na temat budynku, ale i późniejszych kosztów ogrzewania. Słaba klasa energetyczna może zmusić wspólnotę do termoizolacji, co zwiększy czynsz administracyjny. Niestety, wartość mieszkania w oczach najemcy właśnie spadła. Więcej o świadectwie energetycznym przeczytasz TUTAJ.
Warto wiedzieć, na co się przygotować, szczególnie przy rosnących cenach za energię. Nie zawsze świadectwa energetyczne cechują się dokładnością, ale są punktem odniesienia, który dobrze mieć. Przecież podczas poszukiwania idealnej nieruchomości pod wynajem, będziesz porównywać kilka ofert. Ten czynnik jest istotny i może zaważyć na Twojej decyzji.
Opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości
A skoro już zaczęliśmy temat opłat… Wiem, wiem: to najemca będzie je opłacał. Jednak zanim to zrobi, doda sobie: czynsz dla Ciebie, czynsz do administracji, średni rachunek za prąd, media i ogrzewanie – i na tej podstawie podejmie ostateczną decyzję o wynajmie. W Twoim interesie jest poznać wysokość comiesięcznych rachunków.
Dopytaj się przy sprzedaży mieszkania, ile wynoszą opłaty – od sprzedającego, a jeszcze lepiej od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Zyskasz pewne informacje. Im mniejsze mieszkanie, tym niższy czynsz do wspólnoty (liczy się on od metrażu), dlatego tak polecam inwestycje w kawalerki – mają korzystniejszą stopę zwrotu.
Na czynsz administracyjny wpływają też udogodnienia: ochrona budynku, basen dla mieszkańców, siłownia, garaż, tereny zielone na osiedlu, winda. Podnoszą one znacznie komfort mieszkania, jednak tu trzeba znaleźć złoty środek. Dużo udogodnień = wysoki czynsz administracyjny, a najemcy nie będą chcieli płacić wygórowanych kwot.
Oblicz rentowność inwestycji i gotowe!
Nawet kiedy mieszkanie bardzo Ci się podoba, spełnia wszystkie oczekiwania Twojej grupy docelowej i jest w okazyjnej cenie, musisz przed zakupem policzyć rentowność z najmu. Jak to zrobić?
| Podziel roczny dochód z najmu przez całkowitą wartość zakupu z remontem i umeblowaniem. |
Dla Warszawy przy mieszkaniach w nowym budownictwie wynik powyżej 5% należy uznać za dobry. W taką nieruchomość można zainwestować!
Biuro nieruchomości Prodoma
To wszystko wydaje się całkiem proste, ale pewnie Ty masz jeszcze sporo pytań i wątpliwości w kontekście inwestycji w warszawskie mieszkania. Może jakaś nieruchomość już skradła Twoje serce, ale trudno przekalkulować Ci „na chłodno”, czy to opłacalna opcja?
W Prodoma pomożemy Ci we wszystkich kwestiach związanych z kupnem mieszkania w Warszawie. Możesz nam nawet zlecić poszukiwania nieruchomości pod wynajem, co:
- zaoszczędzi Twój cenny czas, wysiłki, stres, pieniądze (nawet do 100 000 zł)
- i pozwoli uzyskać wyższe zwroty z inwestycji.
Znamy rynek od podszewki i wiemy, jak łapać najlepsze okazje. Złapiemy też najlepszą dla Ciebie.🙂
Aby jednak było to możliwe, zadzwoń do nas na numer 22 299 20 70 lub napisz wiadomość na adres biuro@prodoma.pl. W ten sposób umówisz się na konsultację w sprawie inwestycji w nieruchomości na rynku warszawskim. Możesz wówczas zapytać o zakup upatrzonego mieszkania lub delegować poszukiwania od 0.
Nie czekaj! Zadzwoń na 22 299 20 70 lub wyślij wiadomość do biuro@prodoma.pl!
20 kluczowych elementów do sprawdzenia przy zakupie nieruchomości pod inwestycje – checklista agencji nieruchomości Prodoma
1. Lokalizacja pod kątem najmu (Wola, Mokotów, Wilanów, Śródmieście, Ochota, Praga Północ, Praga Południe, Targówek, Bielany lub Żoliborz).
2. Odpowiedni metraż (30-40 mkw dla singli i par; pow. 45 mkw dla rodzin).
3. Korzystny układ mieszkania pozwalający wnieść wartość dodaną.
4. Odpowiednie piętro (rekomendujemy od 1 włącznie w górę, przy lokalach usługowych od 2. w górę).
5. Korzystne strony świata (rekomendujemy okna na Wschód lub Południe).
6. Deweloper – rekomendujemy nabywać mieszkania od deweloperów, którzy mają już portfolio.
7. Rok budynku. Rekomendujemy, by blok był możliwie najświeższy.
8. Klasa energetyczna budynku (najlepiej A+, A, B; do rozważenia C, D, E)
9. Otoczenie inwestycji (idealnie, gdy nasz blok jest świeży, a wokół mamy podobne bloki).
10. Infrastruktura sklepowo – usługowa (do 5 minut pieszo od wynajmowanego mieszkania).
11. Wzrost wartości lokalizacji (ograniczona podaż lub planowana linia tramwaju/metra).
12.Poziom hałasu (powinien pozwalać pracować w mieszkaniu przy otwartym oknie).
13. Balkon (powinien mieć minimum ok. 3-4 mkw).
14. Parki i tereny zielone (są bardzo mile wiedziane).
15. Miejsca parkingowe dla mieszkańców i gości (w nowym budownictwie warto je dokupić).
16. Stan prawny nieruchomości i gruntu (uregulowany, nie budzi żadnych wątpliwości).
17. Uciążliwe działalności w bloku i w pobliżu (unikaj takich inwestycji).
18. Opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości (im niższe, tym lepiej).
19. Komunikacja miejska (musi być przynajmniej przystanek autobusowy max 5 min pieszo od inwestycji).
20. Rentowność z najmu (podziel roczny dochód z najmu przez całkowitą wartość zakupu z remontem i umeblowaniem. Wynik powyżej 5%? Świetnie!).
Znamy rynek od podszewki i wiemy, jak łapać najlepsze okazje. Złapiemy też najlepszą dla Ciebie.🙂
Aby jednak było to możliwe, zadzwoń do nas na numer 22 299 20 70 lub napisz wiadomość na adres biuro@prodoma.pl. W ten sposób umówisz się na konsultację w sprawie inwestycji w nieruchomości na rynku warszawskim. Możesz wówczas zapytać o zakup upatrzonego mieszkania lub delegować poszukiwania od 0.
Nie czekaj! Zadzwoń na 22 299 20 70 lub wyślij wiadomość do biuro@prodoma.pl!
